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LA USUCAPION O PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE LOS BIENES INMUEBLES

 

 

El término usucapión, del latín usucapĭo, significa la adquisición de un derecho o de una propiedad a través de su posesión continuada durante el tiempo y condiciones que establece la Ley.

Se trata de una figura jurídica proveniente del Derecho Romano y que se ha mantenido vigente en nuestra legislación contemporánea, sin que haya perdido vigencia, antes al contrario, muchos son los clientes que acuden al despacho para asesorarse y tramitar un expediente que les permita inscribir en el Registro correspondiente la propiedad que vienen disfrutando en concepto de dueños desde mucho tiempo atrás.

Aunque la Ley establece que son susceptibles de prescripción “todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, nos centraremos en la usucapión de bienes inmuebles, que parece despertar más interés por tratarse de bienes de considerable valor e interés, debido a que en muchos casos dicho bien inmueble constituye el hogar de las familias.

Además del provecho que puede significar para el interesado tener el título de su propiedad, ejercitar este Derecho, también contribuye a la seguridad en las relaciones jurídicas, dado que consolida las titularidades aparentes, es decir, convierte en propietarios a quiénes aparentan serlo por sus actos posesorios. De hecho, ya para el Derecho Romano la usucapión fue introducida en función del interés público (bono público), precisamente para evitar que la propiedad de algunas cosas apareciese permanentemente incierta.

El Código Civil español regula esta institución y diferencia la usucapión ordinaria, que es aquella que requiere un justo título por el tiempo establecido por ley y buena fe, de la usucapión extraordinaria, que sólo requiere el trascurso del tiempo (ni el título ni la buena fe), si bien es preciso significar que en ambos supuestos su reconocimiento tiene un carácter retroactivo, ya que una vez transcurrido el plazo se entiende que la adquisición del derecho tuvo lugar en el momento en que comenzó la usucapión.

En Cataluña no se aplica tal distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria. Ya la Compilación de Derecho Civil de Catalunya (año 1960) estableció un plazo único plazo de 30 años para usucapir inmuebles. Posteriormente, casi medio siglo después, con la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo (artículo 531-27) el Legislador Catalán redujo dicho plazo a 20 años con el fin de adecuar la Institución a la realidad social del tiempo actual.

Además, con el ánimo de favorecer la dotación de título a quién carece del mismo, no exige título en su definición positiva, sino que se limita a establecer la obligación de acreditar la posesión durante el indicado plazo de 20 años, posesión que debe revestir el carácter de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Queda claro que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión y no son aptos para usucapir un bien inmueble.

En cuanto a la interrupción de la posesión se distingue entre la interrupción natural, que es cuando se interrumpe cuando la posesión se cesa por cualquier causa por más de un año y la interrupción civil, que se produce cuando el titular del bien o una tercera persona interesada se opongan judicialmente a la usucapión en curso, cuando éste y la persona que adquiere por usucapión acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapión o por cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño.

La interrupción de la posesión para usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo y completamente el plazo de esta posesión.

La usucapión se erige como un modo más de adquirir una propiedad, creando un título válido y accesible al Registro de la Propiedad.

 

 

                                                                                         JOSÉ MIGUEL GARCÍA GALLEGO.

                                                                                         Abogado asociado