La simulació contractual sorgeix quan no existeix la causa que nominalment consta en el contracte, ja que les parts emeten declaracions contractuals realment no volgudes, simulant així la celebració d'un contracte per tal d'enganyar tercers, i mitjançant un acord previ que deixa sense efecte la declaració exterioritzada, anomenada contradeclaració.
La doctrina jurisprudencial ha discernit sistemàticament entre la simulació absoluta i la simulació relativa. Mentre que la simulació absoluta es caracteritza per l'inexistent propòsit de celebrar un negoci jurídic, buscant únicament la seva mera aparença, en la simulació relativa, el contracte aparent actua com una veritable disfressa sense cap realitat contractual, amb l'objectiu d'encobrir l'autèntic negoci volgut per les parts (STS 199/2012, de 26 de març -FJ 3- i STS 268/2020, de 9 de juny -FJ 2-). Tot això amb independència que el negoci jurídic hagi estat formalitzat davant Fedatari públic, ja que l'escriptura pública només dona fe del fet i de la data d'atorgament, però no de la intrínseca veritat de les manifestacions dels contractants (SAP de Tarragona 344/2022, de 16 de juny, FJ 2).
Doncs bé, durant força temps, el Tribunal Suprem va considerar que la donació encoberta per un contracte de compravenda declarat nul de ple dret per simulació no mancava automàticament d'eficàcia jurídica, tenint en compte que l'autèntica voluntat de constituir aquest negoci, dissimulat sota l'aparença d'una compravenda il·lusòria, trobava la seva veritable i lícita causa, que demanda l'article 1276 CC, en la liberalitat del donant (STS 199/2012, de 26 de març, FJ 3).
No obstant això, a l'any 2007, el Tribunal Suprem, per mitjà de la seva Sentència núm. 1394/2007, d'11 de gener, va establir nova doctrina jurídica respecte a la donació encoberta de béns immobles, en considerar que la nul·litat de l'escriptura pública de compravenda impedia determinantment que la donació d'immobles dissimulada pogués desplegar eficàcia jurídica, en la mesura que mancava d'un requisit essencial de validesa, la forma ad solemnitatem.
En efecte, tal com enuncia l'article 1258 CC, els contractes es perfeccionen pel mer consentiment. No obstant això, aquesta previsió resulta excepcionada pels denominats contractes solemnes, en els quals la llei, per atenibles raons, requereix l'observança d'una forma determinada, no pel seu simple acreditament sinó per a la seva perfecció, de manera que aquesta no s'assoleix si no es plasma en l'exigida (STS de 15 d'octubre de 1985, FJ 3).
Pel que fa a la donació de béns immobles, els articles 633 CC i 531-12 CCCat exigeixen per a la seva existència i validesa que l'acte es formalitzi en escriptura pública, constant de forma expressa l'ànim de liberalitat del donant i l'acceptació del donatari, que perfecciona la donació.
Una donació encoberta, d'acord amb la imperant doctrina del Tribunal Suprem, manca de la forma deguda, comportant així la seva radical inexistència en no desplegar cap efecte jurídic, tenint en compte que, en l'escriptura pública del negoci aparent (la compravenda,) no figuren els consentiments anteriorment ressenyats (animus donandi del donant i acceptació del donatari), sent absolutament indiferent que posteriorment, en un procediment judicial, s'extreguin com a resultat de la valoració probatòria.
Des de Quintana Advocats Associats, li oferim els nostres serveis per afrontar i abordar qualsevol reclamació que tingui per objecte desarticular una simulació contractual en perjudici de creditors.
Els interessos en les relacions entre arrendadors i arrendataris no sempre coincideixen i, en ocasions, pot succeir que, per un motiu o altre, l'arrendador es negui al cobrament de la renda en la forma establerta, situació que pot comportar unes conseqüències jurídiques perjudicials per a l'arrendatari si no pren les mesures adequades i, en darrer terme, es podria resoldre el contracte per falta de pagament de la renda.
En aquest supòsit, l'arrendatari ha de posar a disposició de l'arrendador, en deguda forma, l'import endeutat. Aquestes notes definiran l'anomenada consignació judicial, deixant al marge altre tipus de solucions.
Les consignacions judicials es tramiten actualment sota la modalitat de la Jurisdicció Voluntària i sota l'empara de la Llei que la regula, Llei 15/2015, de 2 de juliol de la Jurisdicció Voluntària i concretament els seus articles 98 i 99 de l'esmentada Llei.
Aquest procés permet poder acreditar la voluntat de compliment de l'obligació del pagament de la renda arrendatària, efectuant el pagament o dipòsit en el compte de dipòsits i consignacions del Jutjat i la seva posada a disposició a l'arrendador, tot això per evitar un futur desnonament com a conseqüència de la negativa del propietari o arrendador a cobrar la renda i alliberant-se l'arrendatari de la responsabilitat del pagament.
Com a requisit previ i ineludible a instar un procediment de jurisdicció voluntària de consignació de rendes, cal oferir el pagament al creditor en forma fefaent, la qual cosa sol formalitzar-se a través de gir postal o burofax, amb l'advertiment que, si no ho accepta, es procedirà a la seva consignació judicial, segons l'estipulat a l' article 1177 del Codi Civil.
Tot i que la Llei no imposa l'obligació que la sol·licitud de consignació judicial sigui subscrita per Advocat i Procurador, atès els interessos en joc, és més que recomanable. La petició s'ha de formular al Jutjat de Primera Instància del lloc on s'hagi de complir l'obligació o, si no n'hi ha, al domicili del deutor (normalment el domicili de la finca arrendada) i, un cop admesa pel Jutjat la sol·licitud, aquest indicarà el número de compte de dipòsits i consignacions judicials perquè el deutor pugui realitzar el pagament corresponent. Posteriorment, el Jutjat donarà compte del procediment al creditor i li oferirà la suma consignada.
Estableix l'article 99 de la Llei 15/2015 que les despeses ocasionades per la consignació seran de compte del creditor si fos acceptada o es declarés ben feta i del deutor si resultés improcedent la indicada consignació.
Una intervenció a temps pot evitar molts disgustos, atès que quan és la part arrendadora qui no té interès a cobrar, es tendeix a pensar que l'arrendatari no té cap responsabilitat, però la Llei, en aquest cas, ens depara una sorpresa desagradable.
L'article 451-14.1 CCCat reconeix de forma expressa la facultat del causant de disposar degudament sobre els interessos meritats per la llegítima, concedint-li així la potestat de fixar que aquesta obligació no meriti interès o bé establir específicament el seu import o tipus d'interès a meritar.
No obstant això, l'article 451-14.2 CCCat precisa que, en absència de previsió específica del causant, la llegítima merita l'interès legal dels diners des de la mort del causant, tot i que el pagament s'efectuï amb béns de l'herència i aquests no siguin fructífers.
Meritarà en tot cas interessos
Per tant, la llegítima, llevat de disposició en contra del causant i en taxats supòsits que seguidament s'exposaran, meritarà en tot cas interessos atenent a la seva consideració de deute pecuniari, ja que, amb independència de la forma en què se satisfaci, tal obligació no desapareix, encara que les coses integrades en el cabal relicte siguin improductives (STSJ de Catalunya 32/2012, de 17 de maig, FJ1).
L'essència d' aquesta regulació rau en la pròpia naturalesa obligacional de la llegítima i la comesa crucial que en el nostre sistema posseeixen els interessos. En aquest sentit, tal com assenyalen Gete-Alonso, Llobet, Solé i Ysàs, "la funció dels interessos és compensar el retard en el pagament de la llegítima, és a dir, el gaudi dels béns o dels diners que reté l'hereu davant el dret del legitimari a obtenir aquests béns des de la mort del causant".
Detracció per part del legitimari
Així, la detracció per part del legitimari dels interessos meritats per la llegítima des del moment de la mort del causant guarda relació amb la suposada retroactivitat de l'obligació per part de l'hereu de satisfer la llegítima com a deutor des de l'obertura de la successió, condició que adquireix en ocasió de l'acceptació de l'herència.
Per tot això i a l'empara del que preveu l'article 451-14.2 CCCat, en defecte de disposició del causant, només cal excusar de l'obligació de satisfer els interessos de la porció legitimària a l'hereu o, si escau, a l'usufructuari universal de l' herència, que convisqués, en el seu habitatge i a les seves expenses, amb el legitimari.
Tenint en compte la nostra llarga experiència en el sector, des de Quintana Advocats Associats, li oferim un assessorament integral en tota mena de qüestions successòries, incloses les reclamacions de llegítima.
La legítima es un derecho que confiere el Código Civil de Cataluña a determinadas personas a las que denomina legitimarios. En tal sentido se pronuncia el legislador catalán al disponer, en el artículo 451-1 CCCat, que “La legítima confiere a determinadas personas el derecho a obtener en la sucesión del causante un valor patrimonial que este puede atribuirles a título de institución hereditaria, legado, atribución particular o donación, o de cualquier otra forma”.
Pues bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han categorizado la legítima como una “institución de derecho necesario”, habida cuenta que se contempla como una limitación referente a la facultad de disposición del causante y debe ser respetada por el mismo.
Institución de derecho necesario
Las donaciones y liberalidades otorgadas por el causante a los legitimarios son un medio apto para atribuir el importe de la legítima correspondiente a cada beneficiario, tal y como consta en el artículo 451-1 CCCat. No obstante, si lo que se pretende es disminuir la cantidad a percibir por el legitimario en la sucesión de su causante, estas disposiciones en vida efectuadas por el difunto deben tener la consideración de imputables a la legítima de acuerdo con los parámetros previstos en el artículo 451-8 CCCat.
Una vez abierta la sucesión
Así, una vez abierta la sucesión, la prueba de la existencia de donaciones y su carácter imputable corresponderá al heredero del causante, en su calidad de titular de la herencia y de sujeto obligado al pago de las deudas derivadas de la misma, de conformidad con las reglas generales de carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho precepto legal, en su apartado tercero, señala que “Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado”.
Por ende, la satisfacción de la deuda (legítima) debe ser probada y constatada por el heredero, que responde personalmente del pago de la legítima de acuerdo con el artículo 451-15 CCCat.
Necesidad de acreditación por parte del heredero de la satisfacción íntegra de la legítima
Por consiguiente, ante la necesidad de acreditación por parte del heredero de la satisfacción íntegra de la legítima, la manifestación realizada en testamento por parte del difunto consistente en haber satisfecho la legítima a alguno de los beneficiarios resulta insignificante por cuánto se trata de “una mera declaración de voluntad cuya transcendencia solo sería relevante bien ante la conformidad de los legitimarios, bien ante la prueba por el heredero de la veracidad de la afirmación” (SAP de Barcelona 301/2019, de 11 de junio, FJ 2).
En efecto, de atribuirse algún tipo de valor probatorio a este tipo de declaraciones emitidas por los causantes en sus testamentos, podría ponerse en peligro la institución de la legítima como derecho necesario en nuestro ordenamiento jurídico.
Por otro lado, tal y como hace constar la Audiencia Provincial de Barcelona, la manifestación llevada a cabo por el testador puede constituir un indicio o elemento presuntivo de la voluntad o creencia del testador, siempre y cuando no exista animadversión entre las partes, pero de ninguna forma puede prevalecer frente a la obligación legal del heredero de satisfacer la legítima o bien de acreditar su efectiva retribución (SAP de Barcelona 6834/2019, de 22 de mayo, FJ 3).
Por ello, los herederos deberían acreditar fehacientemente la satisfacción en vida de la legítima por el causante o bien la existencia e imputabilidad de donaciones a favor de los legitimarios, en el supuesto de que alguno de ellos pusiera en tela de juicio la veracidad de la manifestación efectuada por el testador.
Desde Quintana Advocats Associats, en nuestra condición de Abogados en Sabadell con una larga experiencia en el sector, ofrecemos nuestros servicios en la reclamación de los desembolsos efectuados con motivo de la formalización de un contrato de viaje combinado cancelado como consecuencia de la aparición de circunstancias inevitables y extraordinarias que dificultasen su realización.
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en virtud del derecho comunitario, otorga la condición de persona consumidora vulnerable a los viajeros, atendiendo a que se trata de personas físicas que, de forma individual o colectiva, por sus características y circunstancias personales y económicas, se encuentran territorial y sectorialmente en una especial situación de subordinación, indefensión o desprotección que les impide el ejercicio de sus derechos como personas consumidoras en condiciones de igualdad (art 3 LGDCU).
Protección de los viajeros con Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
De esta manera, la Ley ofrece una especial regulación de protección a aquellos viajeros que han formalizado un contrato de viaje combinado con un organizador, aquel empresario que combina y vende u oferta viajes combinados directamente o a través de otros intermediarios, o bien con un minorista, es decir, aquel empresario distinto del organizador que vende u oferta viajes combinados ofrecidos por este último.
El artículo 151.1.b) LGDCU contiene una definición y caracterización exhaustiva del concepto de viaje combinado, precisando así qué contratos, de los que incluyen la combinación de, al menos, dos tipos de servicios de viaje a efectos del mismo viaje o vacación (transporte, alojamiento, alquiler de turismo u otros servicios turísticos), les resulta de aplicación el régimen jurídico previsto en dicho texto legal.
Reclamar un viaje combinado cancelado debido a circunstancias inevitables
Pues bien, muchos viajeros se han encontrado alguna vez con que, tras haber contratado un viaje combinado, en el momento de su celebración, el país de destino se ha visto asolado por algún supuesto de fuerza mayor que supone un grave riesgo para su seguridad o vida, como podría ser un huracán, un tifón, la erupción de un volcán, un terremoto, una epidemia, el inicio de un conflicto armado, el riesgo o perpetración de atentados terroristas, el estallido de graves disturbios sociales u otros sucesos similares. Todos estos acontecimientos tienen un denominador común: engloban circunstancias inevitables y extraordinarias que obstaculizan el normal desarrollo del viaje en cuestión, es decir, situaciones fuera de control de los usuarios y cuyas consecuencias no pueden evitarse incluso adoptando todas las medidas razonables.
Entonces, en estos supuestos, ¿Qué alternativas posee el viajero que, ante la incertidumbre sobre las consecuencias personales y económicas que le podría conllevar viajar al lugar de destino, decide desistir del contrato y no llevar a cabo el viaje encargado?
Cómo actuar una vez se ha cancelado por circunstancias extraordinarias
El viajero puede, en cualquier momento anterior al inicio del viaje, resolver el contrato de viaje combinado. No obstante, el organizador o, en su caso, el minorista, pueden exigirle el desembolso de un importe adecuado y justificable en concepto de penalización.
Situaciones en las que se proporciona reembolso
Ahora bien, cuando concurran circunstancias inevitables y extraordinarias en el lugar de destino o en las inmediaciones que afecten de forma significativa a la ejecución del viaje combinado o al transporte de pasajeros al lugar de destino, como las que se acaban de indicar previamente, el artículo 160 LGDCU prevé que el viajero tendrá derecho a resolver el contrato antes del inicio del mismo sin pagar ninguna penalización, debiendo el organizador o, en su caso, el minorista, quienes ostentan una responsabilidad solidaria frente al viajero, proporcionar el reembolso completo de cualquier pago realizado (sin compensación adicional).
Dicha devolución debería realizarse sin demora indebida y, en cualquier caso, en un plazo no superior a 14 días naturales tras la resolución del contrato de viaje combinado. No obstante, en caso de resultar infructuosos todos los intentos por resolver amistosamente el conflicto, el viajero se verá impelido a acudir al auxilio judicial.
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MEDIDAS VOLUNTARIAS DE APOYO A PERSONAS CON DISCAPACIDAD
El artículo 222-2 del Codi Civil Català establece que no es necesario constituir tutela para las personas mayores de edad que, por causa de una enfermedad o deficiencia persistente de carácter físico o psíquico, no se pueden valer por si mismas, si a estos efectos han nombrado un apoderado en escritura, concediendo una prevalencia a la voluntad personal, que impide, en principio, la iniciación de un proceso judicial para dotar de asistencia a la persona necesitada.
Dentro de la autonomía de la voluntad que rige nuestro Ordenamiento Jurídico, las personas pueden decidir libremente sobre su persona y la Ley permite que aquellas personas mayores de edad que padezcan alguna limitación o discapacidad que le impidan desarrollar su capacidad jurídica en condiciones de igualdad, pueden, si así es su deseo, nombrar a una o varias personas para que la asistan en sus eventuales necesidades de soporte otorgando poderes con la amplitud que estimen oportuna.
Es imprescindible que esta manifestación de su voluntad quede recogida en una escritura pública que debe autorizar un Notario y en ella nombrar a una o varias personas para que ejerzan la asistencia necesaria (en su caso, también sustitutos), así como establecer disposiciones sobre el funcionamiento y contenido del régimen de soporte, incluso de cuidados personales. También se pueden determinar medidas de control para garantizar sus derechos, el respeto de su voluntad y preferencias, con el fin de evitar abusos, conflictos de intereses y otros problemas que por desgracia surgen en algunas ocasiones.
Al igual que ocurre con otros instrumentos públicos de expresión de voluntad, este otorgamiento es revocable por otros posteriores que no sean compatibles y deben tener la correspondiente publicidad a través de su inscripción en el Registro Civil y en el Registro de Nombramiento no testamentario de soporte a la capacidad jurídica.
Obviamente, al tratarse de un nombramiento voluntario, el alcance de la asistencia será el que libremente decida la persona asistida que podrá modificarla cuando así sea preciso. Otra cosa distinta es cuando la asistencia se establece a través de la Autoridad Judicial, en que es la resolución dictada por el Juez el que determinará el alcance de dicha asistencia.
Además, en dicho otorgamiento puede incluirse una cláusula en previsión de pérdida sobrevenida de la capacidad y, al producirse ésta, el apoderado-asistente podrá continuar asistiendo a la persona con discapacidad, siempre en uso de las facultades en su día concedidas.
Es importante señalar que, solo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, la autoridad judicial podrá adoptar otras supletorias o complementarias.
Cualquier persona legitimada para instar el procedimiento de provisión de apoyos y el curador, si lo hubiere, podrán solicitar judicialmente la extinción de los poderes preventivos, si en el apoderado concurre alguna de las causas previstas para la remoción del curador, salvo que el poderdante hubiera previsto otra cosa.
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DOCUMENTO DE VOLUNTADES ANTICIPADAS O TESTAMENTO VITAL
El Artículo 212-3 del Código Civil de Catalunya establece que la persona mayor de edad con plena capacidad de obrar puede expresar en un documento de voluntades anticipadas (DVA) las instrucciones para la realización de actos y tratamientos médicos para el caso en que se encuentre en una situación en que no lo pueda decidir por ella misma. También puede designar la persona que, en substitución de ella, ha de recibir la información sobre su estado de salud y decidir sobre la realización de aquellos actos y tratamientos.
También se pueden hacer constar las previsiones oportunas referentes a la donación de órganos o del cuerpo y a las formas de entierro o incineración.
Se trata de un documento dirigido a facultativos médicos, que puede formalizarse ante un notario o ante tres testigos y debe incorporarse al historial médico del paciente. Si se desea, el Testamento Vital puede ser inscrito en el Registro de Voluntades Anticipadas del Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya.
Los profesionales sanitarios que atiendan al otorgante de un documento de voluntades anticipadas deben respetar las instrucciones expresadas en él, dentro de los límites de la Ley.
Se trata de un documento revocable.
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LA GUARDA DE HECHO COMO MEDIDA DE APOYO A PERSONAS CON DISCAPACIDAD
Las personas que se hayan visto afectadas por algún impedimento persistente de carácter físico o psíquico que les limite su capacidad, pueden ser asistidas por terceros para suplir o completar dicho déficit.
En Catalunya rige el Decreto Ley 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código Civil de Catalunya a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad según el cual, a partir de la entrada en vigor de esta norma, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir con respecto a las personas mayores de edad, sino que se les aplicará el régimen de asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del CCC.
Dicha asistencia puede producirse de hecho, puede llevarse a cabo por expresa voluntad del asistido (designación notarial) o puede ser establecida mediante resolución judicial.
Abordaremos ahora la figura de la guarda de hecho que se ha consolidado como una institución jurídica de apoyo idónea en muchos casos para la salvaguarda de los derechos de la persona con discapacidad, sistema que además evita la modificación del estado civil de la persona afectada (art. 225-1 y siguientes del CCCat).
Es muy habitual que una persona con discapacidad esté asistida de forma satisfactoria o apoyada en la toma de decisiones y el ejercicio de su capacidad jurídica por un guardador de hecho (normalmente del entorno familiar más directo), sin que existan medidas de apoyo voluntarias ni judiciales, es decir, sin que la propia persona afectada o la Autoridad Judicial lo haya ordenado.
En Catalunya la guarda de hecho se asimila a la tutela o curatela y se articula como un sistema de protección preferente, informal, estable y permanente. No obstante, mientras no exista una habilitación formal expresa, el guardador tiene limitadas sus funciones al deber de cuidar en un contexto claramente asistencial de acompañamiento y cuidado personal, de apoyo en las decisiones en el ámbito de la salud y en otros ámbitos, consistente en que, de manera voluntaria existe una persona (habitualmente un familiar cercano), que se está encargando eficazmente de prestar el apoyo que necesita la persona con discapacidad, cuidándola, apoyándola, aconsejándole, acompañándola en la realización de los actos ordinarios, como ir a centros sanitarios, organización de la medicación, asistencia en entidades bancarias y oficinas administrativas, e incluso realizando en su lugar determinados actos como la compra, pagos ordinarios, etc.. Se trata pues de una gestión de actos de administración ordinaria.
Eso sí, en caso de que el guardador realice en interés del asistido una actuación representativa, será necesaria una autorización judicial. No será preciso transitar por un procedimiento de provisión de medidas de apoyo, sino que será suficiente con la solicitud de una autorización judicial concreta.
El guardador de hecho tiene derecho al reembolso de los gastos justificados y a la indemnización por los daños derivados de la guarda a cargo de los bienes de la persona a la que presta apoyo y también viene obligado, si así lo dispone la Autoridad Judicial, a rendir cuentas de su gestión.
La guarda de hecho se extingue con la desaparición de las causas que lo motivaron, por la declaración de desamparo del menor, por el nombramiento de un defensor judicial o por la constitución del pertinente régimen de protección.
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APUNTES BÁSICOS SOBRE LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA (II)
La Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda también ordena la actuación de la Administración para subvencionar con fondos públicos los planes estatales de vivienda que ofrezcan alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante una intervención diversa, ya sea con la bonificación de los alquileres sociales, el realojamiento de personas en situación de vulnerabilidad, etc.
Donde pensamos que la Ley ha sido muy pobre es en el establecimiento de beneficios fiscales a los propietarios para hacer frente a las limitaciones establecidas en esta ley, así como derivadas de situaciones irregulares y perniciosas que pueden afectar su derecho a la propiedad privada o, en otro orden de cosas, para incentivar a los propietarios a ofrecer sus viviendas al mercado de alquiler.
La Disposición final segunda, que regula los beneficios fiscales a propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024 y sólo afectará a contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Esta disposición indica que a los propietarios no considerados “grandes tenedores” que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicará una bonificación del rendimiento del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas al arrendar su vivienda en zonas declaradas tensionadas, consistentes en:
- Bonificación del 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda. Esta medida en sí misma no es ninguna ventaja respecto de la regulación actual, sino todo lo contrario, ya que hasta ahora dicha bonificación es del 60 %.
- Bonificación del 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación dentro de los dos años anteriores a la celebración del contrato debiendo tratarse de una obra o actuación importante y además bien justificada.
- Bonificación del 70% cuando se arrienda por primera vez la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años, siempre que la vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado, o si se destina la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Y finalmente una bonificación del 90% si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior, siempre que la vivienda esté situada en zona de mercado tensionado.
La Disposición Final Tercera impone un recargo en el IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados de hasta el 150%. El recargo mínimo será del 50 % cuando la vivienda esté desocupada, sea o no el propietario un gran tenedor; del 100 % cuando sean tres viviendas desocupadas por un plazo superior a 3 años; y de hasta 150 % cuando el propietario tenga dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. La declaración de situación de desocupación no es automática, sino que está sujeta a las garantías que ofrece un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.
Existen causas que pueden justificar la desocupación, como pueden ser los traslados temporales por trabajo, obras o litigios sobra la finca, segundas residencias (con determinadas limitaciones), causas de salud …
Como hemos indicado al inicio de este escrito, hubiera sido deseable una apuesta más decidida en el establecimiento de medidas que ofrezcan una compensación real a los propietarios que puedan ver afectada su propiedad o para que éstos se vean motivados a contribuir en dotar de viviendas al mercado para quién las pueda necesitar.
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APUNTES BÁSICOS SOBRE LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA (I)
El pasado 25 de mayo entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda con la pretensión o finalidad de regular diferentes ámbitos del sector inmobiliario. Esta Ley es de una amplitud normativa considerable, si bien nos centraremos en lo que afecta a las relaciones arrendaticias.
Como hemos dicho ya, la Ley está en vigor, aunque aparecen dudas acerca de su alcance temporal en función del color político que adquiera a finales de julio el Gobierno de España.
DEFINICIÓN DEL CONCEPTO “ZONA TENSIONADA”:
Lo primero que debemos destacar es que el gobierno otorga a las Comunidades Autónomas la declaración de “zonas tensionadas”, a las que será de aplicación una serie de limitaciones (en relación al régimen de prórrogas de los contratos y tope de las rentas), precisamente porque las viviendas ubicadas en estas zonas reúnen unas características que “a priori” se configuran como ubicadas potencialmente en zonas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda (art. 18 de la Ley).
Nos impone la Ley que serán zonas tensionadas aquellas (previa declaración administrativa competente) en las que el coste de la hipoteca o alquiler de la vivienda (contando los gastos) superen el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona o que el precio de compra o alquiler en los últimos 5 años haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CA.
Por lo que respecta a Catalunya, ya se ha iniciado el trámite para determinar los municipios considerados zonas tensionadas (la mayoría de ellos en el Área Metropolitana de Barcelona) y tras el trámite de información pública para que las administraciones, entidades y particulares puedan presentar alegaciones, se resolverá y se notificará la resolución al Gobierno de España a través del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que la apruebe. Su vigencia será de tres años, con la posibilidad de prorrogarlo cada año mediante el mismo procedimiento. La propuesta publicada alcanza a 140 municipios de Catalunya en la que vive un 80,6 % de la población.
DEFINICIÓN DEL CONCEPTO “GRAN TENEDOR”:
Otro elemento sobre el que pendula la aplicación de la nueva normativa es la definición de “gran tenedor”. El artículo 3, 2º K) de la Ley indica que lo serán las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo en todo caso garajes y trasteros).
Existe la posibilidad de limitarlo a 5 o más inmuebles de las mismas características en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, eso sí, debidamente motivado por la Administración Competente.
Dicho de otro modo, será gran tenedor aquella persona (física o jurídica) titular de 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Sin duda la cuestión central de la norma es la contención de las rentas arrendaticias y la principal medida que adopta la Ley es desvincular la actualización de la renta del acuerdo de las partes y del Índice de Precios al Consumo (Disposición final 6ª), estableciendo una actualización máxima de un 2 % para el año 2023 y del 3 % para el año 2024. A partir de enero de 2025, las rentas arrendaticias se remitirán a un índice que debe crearse por la Administración y que pretende ser más estable e inferior al IPC.
Estas limitaciones sólo entran en juego de forma imperativa para grandes tenedores y a falta de acuerdo de las partes si no lo son, eso sí, con el límite máximo del 3 % en cualquier caso, sea o no una zona de mercado residencial tensionado.
Otra medida en la línea de contención indicada es la que hace referencia a que las rentas arrendaticias de los nuevos contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley de la Vivienda, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, únicamente en los que el inmueble se ubique en una zona tensionada, no podrán ser superiores a la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, prohibiendo fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Existe alguna excepción a la regla anteriormente indicada, en el sentido de que, en caso de arrendador que no sea un gran tenedor, se podrá establecer un incremento del 10 % de la renta en contratos nuevos si se acredita haber realizado obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc. Se antoja que dichas obras deberán ser de una importancia considerable y bien justificadas.
Otra novedosa medida que complace y desagrada por partes iguales a inquilinos y propietarios, respectivamente, es la prevista en el artículo 20.1 de la Ley que imputa a los arrendadores el gasto de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
La Ley establece que finalizado el plazo de duración del contrato y el de sus posibles prórrogas, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de tres años sin posibilidad de variar las condiciones del contrato, prórroga que será imperativa para el arrendador, salvo que éste comunique en tiempo y forma legales la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares (primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en caso de sentencia firma de separación, divorcio o nulidad) o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta antes descritas.
La obligación de que los lanzamientos judiciales derivados de los desahucios tengan siempre día y hora previstos es otra de las novedades legislativas incorporadas, no como hasta ahora que los Juzgados acostumbraban a fijar el día, pero una franja horaria un tanto amplia.
En otro orden de cosas, la Ley establece una protección a los derechos de las personas especialmente vulnerables, acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales, articulación de mediación y alternativa habitacional, etc.; beneficios fiscales para propietarios afectados, así como, en otro orden de cosas, modificaciones en los procesos judiciales de desahucio, aspectos que trataremos en otra publicación.
