{"id":3089,"date":"2023-07-07T08:51:40","date_gmt":"2023-07-07T08:51:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.quintanaadvocats.com\/?p=3089"},"modified":"2024-03-18T09:50:29","modified_gmt":"2024-03-18T09:50:29","slug":"apunts-basics-sobre-la-llei-pel-dret-a-lhabitatge-i","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.quintanaadvocats.com\/ca\/apunts-basics-sobre-la-llei-pel-dret-a-lhabitatge-i\/","title":{"rendered":"Apunts b\u00e0sics sobre la Llei pel Dret a l'Habitatge (I)"},"content":{"rendered":"\n

Imagen de 8photo en Freepik. <\/em><\/p>\n\n

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APUNTES B\u00c1SICOS SOBRE LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA (I)<\/strong><\/p>\n\n

El pasado 25 de mayo entr\u00f3 en vigor la Ley 12\/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda con la pretensi\u00f3n o finalidad de regular diferentes \u00e1mbitos del sector inmobiliario. Esta Ley es de una amplitud normativa considerable, si bien nos centraremos en lo que afecta a las relaciones arrendaticias.<\/p>\n\n

Como hemos dicho ya, la Ley est\u00e1 en vigor, aunque aparecen dudas acerca de su alcance temporal en funci\u00f3n del color pol\u00edtico que adquiera a finales de julio el Gobierno de Espa\u00f1a.<\/p>\n\n

DEFINICI\u00d3N DEL CONCEPTO \u201cZONA TENSIONADA\u201d:<\/strong><\/p>\n\n

Lo primero que debemos destacar es que el gobierno otorga a las Comunidades Aut\u00f3nomas la declaraci\u00f3n de\u00a0\u201czonas tensionadas<\/strong>\u201d, a las que ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n una serie de limitaciones (en relaci\u00f3n al r\u00e9gimen de pr\u00f3rrogas de los contratos y tope de las rentas), precisamente porque las viviendas ubicadas en estas zonas re\u00fanen unas caracter\u00edsticas que\u00a0\u201ca priori\u201d<\/em>\u00a0se configuran como ubicadas potencialmente en zonas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda (art. 18 de la Ley).<\/p>\n\n

Nos impone la Ley que ser\u00e1n zonas tensionadas aquellas (previa declaraci\u00f3n administrativa competente) en las que el coste de la hipoteca o alquiler de la vivienda (contando los gastos) superen el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona o que el precio de compra o alquiler en los \u00faltimos 5 a\u00f1os haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CA.<\/p>\n\n

Por lo que respecta a Catalunya, ya se ha iniciado el tr\u00e1mite para determinar los municipios considerados zonas tensionadas (la mayor\u00eda de ellos en el\u00a0\u00c1rea Metropolitana de Barcelona) y tras el tr\u00e1mite de\u00a0informaci\u00f3n p\u00fablica para que las administraciones, entidades y particulares puedan presentar alegaciones, se resolver\u00e1 y se notificar\u00e1 la resoluci\u00f3n al Gobierno de Espa\u00f1a a trav\u00e9s del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que la apruebe. Su\u00a0vigencia ser\u00e1 de tres a\u00f1os, con la posibilidad de prorrogarlo cada a\u00f1o mediante el mismo procedimiento. La propuesta publicada alcanza a 140 municipios de Catalunya en la que vive un 80,6 % de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n\n

DEFINICI\u00d3N DEL CONCEPTO \u201cGRAN TENEDOR\u201d:\u00a0<\/strong><\/p>\n\n

Otro elemento sobre el que pendula la aplicaci\u00f3n de la nueva normativa es la definici\u00f3n de\u00a0\u201cgran tenedor\u201d.<\/strong>\u00a0El art\u00edculo 3, 2\u00ba K) de la Ley indica que lo ser\u00e1n las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que sean titulares de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de m\u00e1s de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo en todo caso garajes y trasteros).\u00a0<\/p>\n\n

Existe la posibilidad de limitarlo a 5 o m\u00e1s inmuebles de las mismas caracter\u00edsticas en la declaraci\u00f3n de entornos de mercado residencial tensionado, eso s\u00ed, debidamente motivado por la Administraci\u00f3n Competente.\u00a0<\/p>\n\n

Dicho de otro modo, ser\u00e1 gran tenedor aquella persona (f\u00edsica o jur\u00eddica) titular de 5 o m\u00e1s viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.<\/p>\n\n

Sin duda la cuesti\u00f3n central de la norma es la contenci\u00f3n de las rentas arrendaticias y la principal medida que adopta la Ley es desvincular la actualizaci\u00f3n de la renta del acuerdo de las partes y del \u00cdndice de Precios al Consumo (Disposici\u00f3n final 6\u00aa), estableciendo una actualizaci\u00f3n m\u00e1xima de un 2 % para el a\u00f1o 2023 y del 3 % para el a\u00f1o 2024. A partir de enero de 2025, las rentas arrendaticias se remitir\u00e1n a un \u00edndice que debe crearse por la Administraci\u00f3n y que pretende ser m\u00e1s estable e inferior al IPC.<\/p>\n\n

Estas limitaciones s\u00f3lo entran en juego de forma imperativa para grandes tenedores y a falta de acuerdo de las partes si no lo son, eso s\u00ed, con el l\u00edmite m\u00e1ximo del 3 % en cualquier caso, sea o no una zona de mercado residencial tensionado.<\/p>\n\n

Otra medida en la l\u00ednea de contenci\u00f3n indicada es la que hace referencia a que las rentas arrendaticias de los nuevos contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley de la Vivienda, independientemente de si son de grandes o peque\u00f1os propietarios, \u00fanicamente en los que el inmueble se ubique en una zona tensionada<\/strong>, no podr\u00e1n ser superiores a la \u00faltima renta de contrato de\u00a0<\/strong>arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos\u00a0<\/strong>cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior, prohibiendo fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.<\/p>\n\n

Existe alguna excepci\u00f3n a la regla anteriormente indicada, en el sentido de que, en caso de arrendador que no sea un gran tenedor, se podr\u00e1 establecer un incremento del 10 % de la renta en contratos nuevos si se acredita haber realizado obras de rehabilitaci\u00f3n, mejora de accesibilidad, etc. Se antoja que dichas obras deber\u00e1n ser de una importancia considerable y bien justificadas.<\/p>\n\n

Otra novedosa medida que complace y desagrada por partes iguales a inquilinos y propietarios, respectivamente, es la prevista en el art\u00edculo 20.1 de la Ley que imputa a los arrendadores el gasto de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n

La Ley establece que finalizado el plazo de duraci\u00f3n del contrato y el de sus posibles pr\u00f3rrogas, el arrendatario podr\u00e1 solicitar una pr\u00f3rroga extraordinaria por plazos anuales, con un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os sin posibilidad de variar las condiciones del contrato, pr\u00f3rroga que ser\u00e1 imperativa para el arrendador, salvo que \u00e9ste comunique en tiempo y forma legales la necesidad de ocupar la vivienda para s\u00ed o para sus familiares (primer grado de consanguinidad o para su c\u00f3nyuge en caso de sentencia firma de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad) o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta antes descritas.<\/p>\n\n

La obligaci\u00f3n de que los lanzamientos judiciales derivados de los desahucios tengan siempre d\u00eda y hora previstos es otra de las novedades legislativas incorporadas, no como hasta ahora que los Juzgados acostumbraban a fijar el d\u00eda, pero una franja horaria un tanto amplia.<\/p>\n\n

En otro orden de cosas, la Ley establece una protecci\u00f3n a los derechos de las personas especialmente vulnerables, acceso obligatorio a los procedimientos de soluci\u00f3n extrajudiciales, articulaci\u00f3n de mediaci\u00f3n y alternativa habitacional, etc.; beneficios fiscales para propietarios afectados, as\u00ed como, en otro orden de cosas, modificaciones en los procesos judiciales de desahucio, aspectos que trataremos en otra publicaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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