Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE DE 18-12-2018)
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REAL DECRETO LEY 21/2018 DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER (BOE DE 18-12-2018)
- Entrada en vigor y contratos afectados:
Dicho Real Decreto entró en vigor el miércoles 19 de diciembre de 2018 y afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir de dicha fecha.
La parte sustantiva no afecta a los contratos anteriores, tanto si están dentro del periodo de duración pactado por los contratantes (de hasta 3 años de duración) o si están en una prórroga posterior (de un año), salvo que las partes acuerden expresamente adaptarse al nuevo régimen.
- Duración mínima y prórroga:
Aunque la Ley establece que la duración del contrato será libremente pactada por las partes… si el destino primordial de la vivienda es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se establece de forma preceptiva una la duración mínima obligatoria de cinco años para propietario, si es persona física, y de siete años si es persona jurídica (antes de este Real Decreto era de 3 años en ambos casos).
Una vez consumado el plazo mínimo obligatorio, el contrato se prorrogará por tres años más, si bien la redacción del Real Decreto es algo equívoca y no queda claro si al final de cada año de la prórroga puede plantearse la posibilidad de interrumpir la tácita reconducción. Debemos esperar que resuelva la jurisprudencia sobre este tema para salir de dudas.
En todo caso es importante en este apartado, informar a la propiedad que si desea recuperar la posesión de la vivienda arrendada (ya sea a los 5 años o a los 7 según la condición del arrendador), deberá notificar fehacientemente al arrendatario con un mínimo de treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo. Es importante este extremo tenerlo en cuenta y no apurar el plazo si realmente la propiedad tiene voluntad de recuperar la vivienda arrendada.
- Gastos del contrato:
Si la parte arrendadora es persona jurídica, los gastos de formalización serán a cargo de la misma.
Si la arrendadora es persona física, el decreto no dispone ningún precepto especial, por lo que se podrá pactar libremente quién deberá sufragarlos.
- Fianza y garantías adicionales:
Arrendamientos de vivienda………………. 1 mes de renta
Arrendamientos de usos distintos………. 2 meses de renta
La Ley establece un límite máximo de dos meses de fianza como garantía adicional a la obligatoria, en los contratos que prevean la duración mínima (cinco o siete años según la condición de la parte arrendadora), si bien en contratos de arrendamiento de duración superior a dichos mínimos legales, no existe prohibición de pretender fianzas más amplias u otras garantías como avales, etc.
También establece el Real Decreto que la fianza podrá incrementarse en la medida en que, transcurridos los plazos obligatorios, deba adaptarse a la cuantía equivalente a la renta vigente en dicho momento.
- Desahucios por impago.- Lanzamientos
Según el nuevo Real Decreto, en los procedimientos judiciales por impago del alquiler (y también en los desahucios por finalización del plazo si se trata de la vivienda habitual), el Juzgado deberá informar preceptivamente a la parte demandada de que puede acudir a los servicios sociales a efectos de comunicar su situación de vulnerabilidad y en caso de que la Administración competente apreciase indicios de dicha situación, lo notificará al Juzgado que instruya el expediente. En dicho supuesto, el Juzgado suspenderá el proceso judicial hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas durante un plazo máximo de un mes de suspensión, en caso de que el arrendador fuere persona física, o de dos meses en el supuesto de que fuera persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas o transcurridos los plazos indicados, se levantará la suspensión y continuará el proceso judicial.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de los contratos de arrendamiento de vivienda.
El Real Decreto establece una exención de pago del Impuesto indicado correspondiente al contrato de arrendamiento de vivienda que hasta ahora tenía que pagar el arrendatario. Ello no quiere decir que no se tenga que presentar la liquidación ante la Agencia Tributaria de Catalunya, pero como “exenta”.
NOTA FINAL: Todas dichas disposiciones se refieren a lo que constituye la vivienda habitual y permanente del arrendatario. Por ello, no afecta a los alquileres turísticos propiamente dichos que tengan una regulación específica.
