Reial decret-llei 21/2018 de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer (BOE de 18-12-2018) derogat

REIAL DECRET-LLEI 21/2018 DE 14 DE DESEMBRE, DE MESURES URGENTS EN MATÈRIA D’HABITATGE I LLOGUER (BOE DE 18-12-2018)

1. Entrada en vigor i contractes afectats:

Dit Real Decret Llei va entrar en vigor el dimecres dia 19 de desembre de 2018 i afecta a tots els contractes d’arrendament d’habitatge que es signin a partir de dita data.

La part substantiva no afecta als contractes signats anteriorment, tant si estan dins del període de duració pactat pels contractants (de fins 3 anys de duració) o si estan en una pròrroga posterior (d’un any), llevat que les parts acordin expressament adaptar-se al nou règim.

2. Duració mínima i pròrroga:

Malgrat que la Llei estableix que la duració del contracte serà lliurement pactada per les parts… si el destí primordial de la finca arrendada és el de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, s’estableix de forma preceptiva una duració mínima obligatòria de cinc anys pel propietari, si és persona física, i de set anys si és persona jurídica (abans d’aquest Real Decret Llei, la duració era de 3 anys en ambdós casos).

Un cop consumat el termini mínim obligatori, el contracte es prorrogarà per tres anys més, si bé la redacció del Real Decret és ambigua i no queda clar si al final de cada any de la pròrroga es pot plantejar la possibilitat d’interrompre la tàcita reconducció. Haurem d’esperar a que resolgui la jurisprudència sobre aquest tema per sortir de dubtes.

En tot cas, és important en aquest apartat informar a la propietat que si desitja recuperar la possessió d’un habitatge arrendat (ja sigui als 5 anys o als 7 anys segons la condició de l’arrendador), haurà de notificar fefaentment a l’arrendatari amb un mínim de trenta dies d’antelació la seva voluntat de no renovar-lo. És important aquest extrem tenir-lo en compte i no apurar el termini si realment la propietat té voluntat de recuperar l’habitatge arrendat.

3. Despeses del contracte:

Si la part arrendadora és persona jurídica, les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de la mateixa.

Si l’arrendadora és persona física, el Decret no disposa cap precepte especial, pel que es podrà pacta lliurement qui haurà de sufragar-los.

4. Fiança i garanties addicionals:

Arrendaments d’habitatge………………. 1 mes de renda

Arrendaments d’usos diferents….……. 2 mesos de renda

La Llei estableix un límit màxim de dos mesos de fiança com a garantia addicional a l’obligatòria, en els contractes que preveuen la duració mínima (cinc o set anys segons la condició de la part arrendadora), si bé en contractes d’arrendament de duració superior a dits mínims legals, no existeix prohibició de pretendre fiances més àmplies o altres garanties com avals, etc.

També estableix el Real Decret que la fiança podrà incrementar-se en la mesura en que, transcorreguts els terminis obligatoris, hagi d’adaptar-se a la quantia equivalent a la renda vigent en dit moment.

5. Desnonaments per manca de pagament.- Llançaments

Segons el nou Real Decret, en els procediments judicials de desnonament per manca de pagament de la renda (i també els desnonaments per finalització del termini si es tracta de l’habitatge habitual), el Jutjat haurà d’informar preceptivament a la part demandada de que pot acudir als serveis socials a efectes de comunicar la seva situació de vulnerabilitat i en cas de que l’Administració competent apreciés indicis de dita situació, ho notificarà al Jutjat que instrueixi l’expedient. En dit supòsit, el Jutjat suspendrà el procés judicial fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes durant un termini màxim d’un mes de suspensió, en cas de que l’arrendador fos una persona física, o de dos mesos en el supòsit de que fos persona jurídica.

Una vegada adoptades les mesures o transcorreguts els terminis indicats, s’aixecarà la suspensió i continuarà el procés judicial.

6. Impost de Transmissions Patrimonials dels contractes d’arrendament d’habitatge.

El Real Decret estableix una exempció de pagament de l’Impost indicat corresponent al contracte d’arrendament d’habitatge que fins ara havia de pagar l’arrendatari. Això no vol dir que s’hagi de presentar la liquidació pertinent davant l’Agència Tributària de Catalunya, però com “exempta”.

NOTA FINAL: Totes dites disposicions es refereixen al que constitueix l’habitatge habitual i permanent de l’arrendatari. Conseqüentment, no afecta als lloguers turístics pròpiament dits que es regeixin per una regulació específica.