Apuntes básicos sobre la Ley por el Derecho a la Vivienda (I)

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APUNTES BÁSICOS SOBRE LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA (I)

El pasado 25 de mayo entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda con la pretensión o finalidad de regular diferentes ámbitos del sector inmobiliario. Esta Ley es de una amplitud normativa considerable, si bien nos centraremos en lo que afecta a las relaciones arrendaticias.

Como hemos dicho ya, la Ley está en vigor, aunque aparecen dudas acerca de su alcance temporal en función del color político que adquiera a finales de julio el Gobierno de España.

DEFINICIÓN DEL CONCEPTO “ZONA TENSIONADA”:

Lo primero que debemos destacar es que el gobierno otorga a las Comunidades Autónomas la declaración de “zonas tensionadas”, a las que será de aplicación una serie de limitaciones (en relación al régimen de prórrogas de los contratos y tope de las rentas), precisamente porque las viviendas ubicadas en estas zonas reúnen unas características que “a priori” se configuran como ubicadas potencialmente en zonas en las que existe un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda (art. 18 de la Ley).

Nos impone la Ley que serán zonas tensionadas aquellas (previa declaración administrativa competente) en las que el coste de la hipoteca o alquiler de la vivienda (contando los gastos) superen el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona o que el precio de compra o alquiler en los últimos 5 años haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CA.

Por lo que respecta a Catalunya, ya se ha iniciado el trámite para determinar los municipios considerados zonas tensionadas (la mayoría de ellos en el Área Metropolitana de Barcelona) y tras el trámite de información pública para que las administraciones, entidades y particulares puedan presentar alegaciones, se resolverá y se notificará la resolución al Gobierno de España a través del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que la apruebe. Su vigencia será de tres años, con la posibilidad de prorrogarlo cada año mediante el mismo procedimiento. La propuesta publicada alcanza a 140 municipios de Catalunya en la que vive un 80,6 % de la población.

DEFINICIÓN DEL CONCEPTO “GRAN TENEDOR”: 

Otro elemento sobre el que pendula la aplicación de la nueva normativa es la definición de “gran tenedor”. El artículo 3, 2º K) de la Ley indica que lo serán las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo en todo caso garajes y trasteros). 

Existe la posibilidad de limitarlo a 5 o más inmuebles de las mismas características en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, eso sí, debidamente motivado por la Administración Competente. 

Dicho de otro modo, será gran tenedor aquella persona (física o jurídica) titular de 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.

Sin duda la cuestión central de la norma es la contención de las rentas arrendaticias y la principal medida que adopta la Ley es desvincular la actualización de la renta del acuerdo de las partes y del Índice de Precios al Consumo (Disposición final 6ª), estableciendo una actualización máxima de un 2 % para el año 2023 y del 3 % para el año 2024. A partir de enero de 2025, las rentas arrendaticias se remitirán a un índice que debe crearse por la Administración y que pretende ser más estable e inferior al IPC.

Estas limitaciones sólo entran en juego de forma imperativa para grandes tenedores y a falta de acuerdo de las partes si no lo son, eso sí, con el límite máximo del 3 % en cualquier caso, sea o no una zona de mercado residencial tensionado.

Otra medida en la línea de contención indicada es la que hace referencia a que las rentas arrendaticias de los nuevos contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley de la Vivienda, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, únicamente en los que el inmueble se ubique en una zona tensionada, no podrán ser superiores a la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, prohibiendo fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Existe alguna excepción a la regla anteriormente indicada, en el sentido de que, en caso de arrendador que no sea un gran tenedor, se podrá establecer un incremento del 10 % de la renta en contratos nuevos si se acredita haber realizado obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc. Se antoja que dichas obras deberán ser de una importancia considerable y bien justificadas.

Otra novedosa medida que complace y desagrada por partes iguales a inquilinos y propietarios, respectivamente, es la prevista en el artículo 20.1 de la Ley que imputa a los arrendadores el gasto de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

La Ley establece que finalizado el plazo de duración del contrato y el de sus posibles prórrogas, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de tres años sin posibilidad de variar las condiciones del contrato, prórroga que será imperativa para el arrendador, salvo que éste comunique en tiempo y forma legales la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares (primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en caso de sentencia firma de separación, divorcio o nulidad) o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta antes descritas.

La obligación de que los lanzamientos judiciales derivados de los desahucios tengan siempre día y hora previstos es otra de las novedades legislativas incorporadas, no como hasta ahora que los Juzgados acostumbraban a fijar el día, pero una franja horaria un tanto amplia.

En otro orden de cosas, la Ley establece una protección a los derechos de las personas especialmente vulnerables, acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales, articulación de mediación y alternativa habitacional, etc.; beneficios fiscales para propietarios afectados, así como, en otro orden de cosas, modificaciones en los procesos judiciales de desahucio, aspectos que trataremos en otra publicación.