Apunts bàsics sobre la Llei pel Dret a l'Habitatge (I)

Imatge de 8photo en Freepik.

APUNTS BÀSICS SOBRE LA LLEI PEL DRET A L'HABITATGE (I)

El passat 25 de maig va entrar en vigor la Llei 12/2023, de 24 de maig pel Dret a l'Habitatge amb la pretensió o finalitat de regular diferents àmbits del sector immobiliari. Aquesta Llei és d'una amplitud normativa considerable, si bé ens centrarem en el que afecta a les relacions arrendatàries.

Com hem dit ja, la Llei està en vigor, tot i que apareixen dubtes sobre el seu abast temporal en funció del color polític que adquireixi a finals de juliol el Govern d'Espanya.

DEFINICIÓ DEL CONCEPTE "ZONA TENSIONADA":

El primer que hem de destacar és que el govern atorga a les Comunitats Autònomes la declaració de "zones tensionades", a les quals serà d'aplicació una sèrie de limitacions (en relació al règim de pròrrogues dels contractes i topall de les rendes), precisament perquè els habitatges ubicats en aquestes zones reuneixen unes característiques que "a priori" es configuren com a ubicades potencialment en zones en les quals existeix un especial risc d'oferta insuficient d'habitatge (art. 18 de la Llei).

Ens imposa la Llei que seran zones tensionades aquelles (prèvia declaració administrativa competent) en les quals el cost de la hipoteca o lloguer de l'habitatge (comptant les despeses) superin el 30 % dels ingressos mitjans de les llars de la zona o que el preu de compra o lloguer en els últims 5 anys hagi experimentat un creixement acumulat d'almenys 3 punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'IPC de la CA.

Pel que fa a Catalunya, ja s'ha iniciat el tràmit per determinar els municipis considerats zones tensionades (la majoria d'ells a l'Àrea Metropolitana de Barcelona) i després del tràmit d'informació pública perquè les administracions, entitats i particulars puguin presentar al·legacions, es resoldrà i es notificarà la resolució al Govern d'Espanya a través del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana perquè l'aprovi. La seva vigència serà de tres anys, amb la possibilitat de prorrogar-lo cada any mitjançant el mateix procediment. La proposta publicada afecta a 140 municipis de Catalunya en els quals viu un 80,6 % de la població.

DEFINICIÓ DEL CONCEPTE "GRAN TENIDOR": 

Un altre element sobre el qual pendula l'aplicació de la nova normativa és la definició de "gran tenidor". L'article 3, 2n K) de la Llei indica que ho seran les persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de deu immobles urbans d'ús residencial o d'una  superfície construïda de més de 1.500 m2 d'ús residencial (excloent en tot cas garatges i trasters). 

Existeix la possibilitat de limitar-lo a 5 o més immobles de les mateixes característiques en la declaració d'entorns de mercat residencial tensionat, això sí, degudament motivat per l'Administració Competent. 

Altrament dit, serà gran tenidor aquella persona (física o jurídica) titular de 5 o més habitatges en zones tensionades o fins a 10 habitatges (o 1.500 m2) en zones no tensionades.

Sens dubte la qüestió central de la norma és la contenció de les rendes arrendatícies i la principal mesura que adopta la Llei és desvincular l'actualització de la renda de l'acord de les parts i de l'Índex de Preus al Consum (Corporació final 6a), establint una actualització màxima d'un 2 % per a l'any 2023 i del 3 % per a l'any 2024. A partir de gener de 2025, les rendes arrendatícies es remetran a un índex que s'ha de crear per la Administració i que pretén ser més estable i inferior a l' IPC.

Aquestes limitacions només entren en joc de forma imperativa per a grans tenidors i a falta d'acord de les parts si no ho són, això sí, amb el límit màxim del 3 % en qualsevol cas, sigui o no una zona de mercat residencial tensionat.

Una altra mesura en la línia de contenció indicada és la que fa referència al fet que les rendes arrendatícies dels nous contractes subscrits sota la vigència de la Llei de l'Habitatge, independentment de si són de grans o petits propietaris, únicament en els que l'immoble s'ubiqui en una zona tensionada, no podran ser superiors a l'última renda de contracte d' arrendament d' habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, prohibint fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.

Existeix alguna excepció a la regla anteriorment indicada, en el sentit que, en cas de que l’arrendador no sigui un gran tenidor, es podrà establir un increment del 10 % de la renda en contractes nous si s'acredita haver realitzat obres de rehabilitació, millora d'accessibilitat, etc. S'intueix que aquestes obres hauran de ser d'una importància considerable i ben justificades.

Una altra nova mesura que complau i desagrada per parts iguals a llogaters i propietaris, respectivament, és la prevista a l'article 20.1 de la Llei que imputa als arrendadors la despesa de gestió immobiliària i de formalització del contracte.

La Llei estableix que finalitzat el termini de durada del contracte i el de les seves possibles pròrrogues, l'arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de tres anys sense possibilitat de variar les condicions del contracte, pròrroga que serà imperativa per a l'arrendador, llevat que aquest comuniqui en temps i forma legals la necessitat d'ocupar l'habitatge per a si o per als seus familiars (primer grau de consanguinitat o per a el seu cònjuge en cas de sentència firma de separació, divorci o nul·litat) o se subscrigui un nou contracte amb les limitacions de renda abans descrites.

L’obligació que els llançaments judicials derivats dels desnonaments tinguin sempre dia i hora previstos és una altra de les novetats legislatives incorporades, no com fins ara que els Jutjats acostumaven a fixar el dia, però una franja horària un tant àmplia.

En un altre ordre de coses, la Llei estableix una protecció als drets de les persones especialment vulnerables, accés obligatori als procediments de solució extrajudicials, articulació de mediació i alternativa habitacional, etc.; beneficis fiscals per a propietaris afectats, així com, en un altre ordre de coses, modificacions en els processos judicials de desnonament, aspectes que tractarem en una altra publicació.