La Sentència núm. 426/2026, de 24 de juny, dictada pel Ple de la Sala Segona del Tribunal Suprem, incorpora una diferenciació d’especial rellevància per als propietaris d’immobles ocupats per tercers: no pot rebre el mateix tractament penal la interrupció dels subministraments respecte de qui posseeix un habitatge amb algun títol que la realitzada davant de qui l’ocupa de manera completament il·legítima.

La resolució es dicta en l’àmbit d’un conflicte familiar i confirma la condemna per coaccions imposada a un home que va donar de baixa el subministrament elèctric de l’habitatge en què continuava residint la seva esposa durant la crisi matrimonial. El Tribunal considera que l’afectada tenia dret a romandre a l’immoble i que el tall es va utilitzar com a instrument de pressió per forçar-ne l’abandonament.

Tot i que aquest és el supòsit resolt, la principal novetat de la sentència rau en la distinció que estableix respecte de l’ocupació sense títol.

L’existència o inexistència de títol possessori

El Tribunal Suprem diferencia entre qui ocupa un habitatge amb un dret legítim, aparent o discutit i qui hi roman sense cap títol jurídic.

En el primer grup s’hi troben, entre d’altres, els arrendataris, els excònjuges amb dret d’ús, els familiars autoritzats, els precaristes inicialment consentits o aquells que invoquen una relació contractual la validesa o extinció de la qual hagi de ser resolta judicialment.

En aquests casos, el propietari no pot utilitzar el tall dels subministraments com a mecanisme per obtenir el desallotjament. Encara que consideri extingit el dret de l’ocupant o incomplertes les seves obligacions, haurà d’acudir al procediment judicial corresponent. La privació de serveis essencials per doblegar-ne la voluntat podria constituir un delicte de coaccions.

Diferent és la situació de qui ocupa l’immoble sense cap títol. La sentència raona que no sembla exigible que el propietari hagi de mantenir i sufragar els subministraments en benefici de qui ha accedit il·legítimament a l’habitatge.

Per això, la sol·licitud de baixa d’un contracte del qual el propietari és titular o la decisió de deixar d’assumir el cost dels consums no tindria necessàriament rellevància penal, sempre que l’ocupant no tingui absolutament cap dret a posseir l’immoble.

Conseqüències pràctiques

La resolució pot tenir un impacte important en els supòsits d’ocupació il·legal. Fins ara, el temor a una denúncia per coaccions portava sovint els propietaris a mantenir contractes i pagar consums generats per persones que ocupaven els seus habitatges sense autorització.

El criteri del Tribunal Suprem permet sostenir que el propietari no està obligat, en tot cas, a finançar els serveis d’una ocupació il·lícita. La baixa contractual o l’impagament dels subministraments no haurien de qualificar-se automàticament com a coaccions quan no existeixi cap títol possessori i l’actuació es limiti a extingir una relació contractual de la qual aquell sigui titular.

Tanmateix, la sentència no suposa una autorització general per tallar l’aigua, l’electricitat o el gas. Tampoc empara la manipulació de comptadors, escomeses, instal·lacions o claus de pas, actuacions que poden generar responsabilitats penals, civils o administratives.

A més, la inexistència de títol ha de ser clara. No n’hi ha prou que el propietari consideri unilateralment que l’ocupant ha perdut el seu dret. Quan existeixi un contracte previ, una autorització, una relació familiar, una cessió d’ús o qualsevol controvèrsia possessòria, continuarà sent necessari acudir als tribunals.

Una distinció jurídicament rellevant

La importància de la STS 426/2026 no rau únicament en el conflicte familiar resolt, sinó en la diferenciació que formula entre dues realitats substancialment diferents.

Una cosa és privar dels subministraments qui posseeix legítimament un habitatge per pressionar-lo i aconseguir-ne la sortida. Una altra és imposar al propietari l’obligació de mantenir i finançar els subministraments de qui ocupa el seu immoble sense cap dret.

Aquesta distinció obre una línia interpretativa favorable als propietaris afectats per ocupacions il·legals. No obstant això, cada supòsit haurà d’analitzar-se individualment, atenent les circumstàncies d’accés a l’immoble, la possible existència de títol i la forma concreta en què es produeixi la baixa del subministrament.

La sentència suposa un avenç rellevant, però no legitima l’autotutela ni substitueix els procediments judicials de recuperació de la possessió.

Imatge de jcomp a Magnific

Al Registre de la Propietat encara poden aparèixer anotacions preventives d’embargament practicades fa dècades. En alguns casos, es tracta d’embargaments dels anys noranta que van ser prorrogats abans de l’entrada en vigor de la Llei d’enjudiciament civil de l’any 2000. I aquí sorgeix una pregunta molt habitual: es pot cancel·lar una anotació tan antiga o continua vigent indefinidament?

La resposta no és automàtica, però sí esperançadora per a aquelles persones que es troben amb finques gravades per càrregues històriques.

Durant anys, la doctrina registral va entendre que les anotacions preventives d’embargament prorrogades abans del 8 de gener de 2001 quedaven sotmeses al règim anterior. Això implicava que no caducaven simplement pel transcurs de quatre anys, sinó que es mantenien vigents fins que existís una resolució ferma en el procediment que les havia originat o se n’ordenés expressament la cancel·lació.

Tanmateix, que una anotació sigui antiga i hagi estat prorrogada abans de la LEC no significa que sigui intocable. L’evolució doctrinal ha obert una via rellevant a través de l’article 210.1.8a de la Llei hipotecària, previst per cancel·lar determinades càrregues o garanties amb efectes reals quan ha transcorregut un llarg període de temps sense activitat registral suficient.

La clau és que l’anotació preventiva d’embargament, encara que no sigui pròpiament un dret real, sí que produeix efectes reals evidents: afecta una finca concreta al resultat d’un procediment d’execució i desplega eficàcia davant de tercers. Per això, pot encaixar dins les “formes de garantia amb efectes reals” a què es refereix la Llei hipotecària.

Ara bé, el punt essencial no és només quant temps ha passat des de l’anotació inicial, sinó des de quin moment s’ha de començar a computar el termini. I aquí es troba el veritable nucli pràctic de la qüestió: el còmput no sempre s’inicia en la data de l’embargament ni en la de la seva pròrroga, sinó en l’últim assentament registral relacionat amb el procediment en què es reclama el deute.

Això significa que, abans de demanar la cancel·lació, cal revisar amb detall l’historial registral de la finca. Pot existir una nota marginal d’expedició de certificació de càrregues, una ampliació d’embargament, una nova pròrroga o un altre assentament vinculat al procediment. Si existeix un assentament posterior rellevant, el termini de vint anys pot començar a comptar des d’aquell moment i no des de l’anotació inicial.

Per tant, la doctrina actual permet una conclusió equilibrada: les anotacions preventives d’embargament prorrogades abans de la LEC no desapareixen per si soles, però tampoc no s’han de convertir en càrregues perpètues quan el Registre evidencia una prolongada manca d’activitat. La via de l’article 210.1.8a de la Llei hipotecària permet depurar el Registre i cancel·lar càrregues antigues, sempre que es compleixin estrictament els requisits legals.

En definitiva, davant d’una anotació preventiva d’embargament antiga, l’antiguitat és important, però no suficient. El que serà decisiu és analitzar la vida registral completa d’aquella càrrega i comprovar quin va ser l’últim assentament que va reflectir activitat o reclamació dins del procediment.

Perquè en matèria registral, el pas del temps compta. Però compta, sobretot, des de l’assentament correcte.

A Quintana Advocats Associats analitzem cada supòsit de manera individualitzada, revisant l’historial registral de la finca i l’evolució del procediment que va donar origen a l’anotació. El nostre objectiu és oferir una solució jurídica eficaç per depurar càrregues antigues, protegir la seguretat jurídica del titular registral i valorar, en cada cas, si escau sol·licitar la cancel·lació de l’anotació preventiva d’embargament.

Si tens una finca gravada amb una anotació antiga o necessites assessorament sobre la cancel·lació de càrregues registrals, el nostre equip pot ajudar-te a estudiar la viabilitat de l’actuació i acompanyar-te durant tot el procediment.

Imatge de wirestock a Magnific

L’adquisició d’un habitatge arrendat constitueix una de les operacions jurídiques més delicades dins del mercat immobiliari actual. El que en ocasions es presenta comercialment com una “inversió amb rendibilitat immediata” pot amagar importants limitacions de disponibilitat, restriccions legals i obligacions contractuals que condicionaran de manera intensa la posició jurídica de l’adquirent durant anys.

A Catalunya, a més, la situació adquireix una especial complexitat per la coexistència de la Llei d’Arrendaments Urbans, la normativa estatal d’habitatge, la regulació de zones tensionades, els mecanismes extraordinaris de protecció residencial i una creixent intervenció administrativa i judicial en favor de l’estabilitat possessòria de l’arrendatari.

La qüestió essencial és senzilla de formular, encara que extraordinàriament complexa de respondre jurídicament:

Quines obligacions assumeix qui compra un habitatge ja arrendat? Queda vinculat per tot allò pactat pel propietari anterior? Pot recuperar l’habitatge? Pot modificar-ne les condicions?

La resposta exigeix distingir acuradament entre el règim legal aplicable, la data del contracte, el contingut de les clàusules pactades i l’abast de la protecció registral de l’arrendament.

La compra d’un habitatge arrendat no equival a adquirir un habitatge lliure

Un dels errors més freqüents en operacions immobiliàries consisteix a assumir que la compravenda transmet únicament el domini de la finca.

En realitat, quan l’habitatge es troba arrendat, l’adquirent no adquireix únicament un immoble, sinó una posició jurídica complexa, condicionada per drets de tercers preexistents. El principi general del nostre ordenament és clar: “La venda de l’habitatge no extingeix l’arrendament.” El nou propietari queda subrogat en la posició arrendadora en els termes previstos legalment i contractualment, amb independència fins i tot que conegués o no determinades circumstàncies de la relació arrendatícia.

Això implica, entre altres conseqüències:

• obligació de respectar la durada legal del contracte;

• manteniment de la renda pactada;

• assumpció de pròrrogues obligatòries;

• respecte de determinades clàusules contractuals;

• limitacions a la recuperació possessòria;

• sotmetiment a drets d’adquisició preferent;

• possibles restriccions derivades de normativa social i d’habitatge.

En determinats supòsits, l’adquirent pot veure’s impossibilitat durant anys per ocupar, vendre lliurement o rendibilitzar la finca conforme a les seves expectatives inicials.

La data del contracte resulta absolutament determinant

L’anàlisi jurídica de qualsevol habitatge arrendat comença necessàriament per la data exacta de formalització del contracte. No existeix un únic règim arrendatici. Actualment conviuen múltiples marcs normatius derivats de successives reformes de la LAU, cadascun amb conseqüències radicalment diferents pel que fa a:

• durada mínima obligatòria;

• pròrrogues;

• facultats de recuperació;

• efectes davant tercers adquirents;

• necessitat d’inscripció registral;

• vinculació contractual del comprador.

Especial rellevància presenten els contractes anteriors al 6 de juny de 2013; els formalitzats entre 2013 i març de 2019; els posteriors al Reial decret llei 7/2019; i els afectats per normativa extraordinària derivada de la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge. La diferència pràctica entre uns i altres pot suposar diversos anys addicionals d’ocupació obligatòria per a l’adquirent.

La protecció de l’arrendatari davant el nou adquirent

La LAU estableix un règim particularment protector de l’arrendatari d’habitatge habitual. En termes generals, l’adquirent queda obligat a respectar la durada mínima legal del contracte, encara que no hagués intervingut en la seva negociació.

Actualment, quan l’arrendador originari era persona física, l’arrendament pot assolir cinc anys de durada obligatòria més tres anys addicionals de pròrroga tàcita; i quan l’arrendador inicial era persona jurídica, set anys obligatoris, més les corresponents pròrrogues legals.

Això significa que qui adquireix un habitatge arrendat pot quedar vinculat durant períodes molt prolongats sense possibilitat efectiva de recuperació possessòria.

Pot el comprador recuperar l’habitatge per necessitat?

Aquesta és una de les qüestions que genera més conflictivitat pràctica. La resposta depèn essencialment de:

1. la data del contracte;
2. l’existència o no de clàusula expressa;
3. la condició de l’arrendador originari;
4. el moment en què es produeixi la transmissió.

L’anomenada “clàusula de necessitat” permet a l’arrendador recuperar l’habitatge per destinar-lo a residència permanent pròpia o de determinats familiars.

Tanmateix, el seu exercici es troba sotmès a requisits extraordinàriament estrictes. I, a més, la gran qüestió jurídica és la següent:

Pot l’adquirent invocar una clàusula de necessitat pactada pel propietari anterior?

La resposta no sempre és afirmativa. Existeixen sòlids arguments doctrinals i jurisprudencials per sostenir que determinades facultats de resolució per necessitat tenen un marcat caràcter personalíssim respecte de l’arrendador originari, especialment quan la clàusula va ser configurada atenent circumstàncies concretes d’aquest.

En altres supòsits, per contra, es pot entendre que la facultat es transmet juntament amb la posició arrendadora. La qüestió exigeix una anàlisi casuística extremadament tècnica.

I precisament aquí apareixen alguns dels errors més greus en operacions d’adquisició patrimonial: compradors que adquireixen immobles convençuts de poder recuperar la possessió a curt termini i descobreixen posteriorment que no disposen de base jurídica suficient per fer-ho.

La vinculació de l’adquirent a les clàusules pactades

No totes les clàusules contractuals tenen el mateix grau d’oponibilitat davant el nou propietari.

Cal distingir entre:

1. Clàusules legalment inherents a l’arrendament

Queden normalment assumides per l’adquirent:

• renda;

• durada;

• actualització;

• distribució de despeses;

• fiança;

• obres permeses;

• usos pactats.

• Pactes d’eficàcia dubtosa davant tercers

Existeixen estipulacions l’eficàcia de les quals davant el comprador pot resultar discutible, especialment quan:

• no consten registralment;

• excedeixen del contingut típic arrendatici;

• generen obligacions extraordinàries;

• alteren significativament facultats dominicals.

Alguns exemples il·lustratius podrien ser les renúncies atípiques, els drets d’ús accessoris, els pactes de recompra, les concessions d’ocupació complementària, les limitacions de disposició o els acords verbals no documentats. La inscripció registral adquireix aquí una rellevància decisiva.

La importància cabdal del Registre de la Propietat

En matèria arrendatícia, el Registre de la Propietat continua essent un element essencial de seguretat jurídica. Tot i que la protecció de l’arrendatari ha augmentat notablement en les darreres reformes legals, la inscripció registral continua tenint una enorme transcendència per determinar:

• l’oponibilitat del contracte;

• la vinculació del tercer adquirent;

• la prioritat davant càrregues posteriors;

• l’eficàcia de determinats pactes.

No obstant això, cal advertir que l’absència d’inscripció no implica automàticament l’extinció de l’arrendament davant el comprador. La regulació actual protegeix en molts casos l’arrendatari fins i tot sense accés registral. Per això, resulta jurídicament imprudent analitzar una adquisició immobiliària únicament des de la perspectiva registral.

La incidència de la normativa d’habitatge a Catalunya

Catalunya constitueix actualment un dels territoris amb més intervenció normativa en matèria residencial. La declaració de zones tensionades, els límits a l’actualització de rendes, els mecanismes de contenció, la protecció de col·lectius vulnerables i les successives mesures extraordinàries han transformat profundament el mercat arrendatici.

En determinats contextos, el propietari pot trobar severes dificultats per actualitzar rendes, recuperar la possessió, executar llançaments, negociar resolucions o repercutir determinades despeses.

A més, la litigiositat associada a situacions de vulnerabilitat social ha incrementat considerablement la complexitat processal dels procediments de recuperació possessòria.

La realitat pràctica demostra que moltes operacions d’adquisició es realitzen sense una auditoria jurídica arrendatícia mínimament rigorosa.

I això genera posteriorment conflictes d’enorme transcendència econòmica.

La “due diligence arrendatícia”: una necessitat imprescindible

La revisió d’un habitatge arrendat no es pot limitar a comprovar l’existència del contracte, la renda vigent i la durada formal. Resulta imprescindible analitzar, entre altres qüestions, el règim normatiu aplicable, les pròrrogues legals i extraordinàries, la situació possessòria real, les clàusules de necessitat, els drets d’adquisició preferent, la situació registral, la solvència arrendatícia, els procediments judicials existents, les incidències administratives, la possible vulnerabilitat social o l’afectació per normativa autonòmica i estatal d’habitatge.

L’experiència demostra que el valor real d’un habitatge arrendat pot diferir substancialment del valor d’un habitatge lliure.

I aquesta diferència pot assolir imports extraordinàriament rellevants.

Conclusió

L’adquisició de patrimoni immobiliari arrendat exigeix avui una anàlisi jurídica d’alta especialització.

La idea tradicional segons la qual “el propietari pot recuperar el seu habitatge quan vulgui” fa anys que va deixar de respondre a la realitat normativa i jurisprudencial espanyola, i especialment catalana.

L’adquirent d’un habitatge arrendat pot quedar vinculat durant llargs períodes a contractes, clàusules i limitacions que condicionin profundament la rendibilitat i disponibilitat de l’actiu.

Precisament per això, la revisió jurídica prèvia a l’adquisició ja no constitueix una mera cautela recomanable, sinó una autèntica necessitat patrimonial.

En un context de creixent complexitat normativa i intensa intervenció pública en el mercat residencial, la seguretat jurídica depèn cada vegada més d’un assessorament especialitzat, preventiu i tècnicament solvent.

La cancel·lació dels antecedents penals constitueix una institució clau del dret penal espanyol, íntimament vinculada als principis de reinserció social, proporcionalitat i seguretat jurídica. Tot i que sovint és percebuda com un tràmit merament administratiu, la seva naturalesa és profundament jurídica i projecta efectes rellevants tant en l’àmbit penal com en l’extra penal (laboral, administratiu, migratori, etc.).

L’article 136 CP reconeix el dret subjectiu del condemnat a la cancel·lació dels antecedents penals una vegada complerts determinats requisits objectius i temporals, sempre que no s’hagi tornat a delinquir dins el termini legal.

La cancel·lació no extingeix la responsabilitat penal, que ja ho està per compliment de la pena, no elimina el fet històric del delicte, però sí els seus efectes jurídics futurs i té una naturalesa reintegradora, coherent amb l’article 25.2 CE.

La doctrina majoritària la concep com un efecte post penitenciari automàticament exigible, i no com una gràcia discrecional de l’Administració.

El primer requisit per assolir la cancel·lació dels antecedents penals és haver complert totalment la pena imposada, la qual cosa inclou les penes privatives de llibertat, les penes de multa (pagament total o responsabilitat personal subsidiària), les penes de treballs en benefici de la comunitat i les penes accessòries.

En aquest punt, la jurisprudència és clara: no s’inicia el còmput del termini fins que la pena està completament executada, incloses les responsabilitats civils, si formen part de la condemna executiva.

Durant el termini legal, el condemnat no pot tornar a delinquir, si be cal precisar que només computen nous delictes, no faltes administratives, però la comissió d’un nou delicte interromp el termini, que torna a començar des de zero.

L’article 136 CP estableix els següents terminis: Si la pena és lleu, el termini per demanar la cancel·lació d’antecedents és de 6 mesos, les penes menys greus (que no excedeixen de 12 mesos i pels delictes imprudents), és de 2 anys, altres penes menys greus inferiors a 3 anys, 3 anys; i penes menys greus (iguals o superiors a 3 anys), 5 anys; i 10 anys per penes greus. Aquests terminis es computen des de l’endemà de l’extinció de la pena.

Delictes sexuals. Els antecedents per delictes contra la llibertat sexual tenen una regulació específica pel que fa al Registre Central de Delinqüents Sexuals, que és independent del Registre Central de Penats. La cancel·lació d’antecedents penals no implica automàticament la cancel·lació en aquest registre, que exigeix el compliment dels terminis propis establerts legalment.

Menors d’edat. Les condemnes imposades conforme a la Llei orgànica 5/2000 no generen antecedents penals en sentit estricte, sinó antecedents policials o de justícia juvenil, sotmesos a un règim diferenciat de cancel·lació.

Formes de sol·licitar la cancel·lació:

Via administrativa ordinària.- La cancel·lació s’insta davant el Ministeri de Justícia, concretament al Registre Central de Penats, aportant el DNI o NIE, Certificat de compliment de la pena (si no consta d’ofici).

Cancel·lació d’ofici. Quan el sistema disposa de totes les dades necessàries, la cancel·lació pot efectuar-se d’ofici, si bé en la pràctica això no sempre es produeix, fet que recomana la sol·licitud expressa, especialment en casos amb execucions complexes.

Silenci administratiu i impugnació. El termini màxim de resolució és de tres mesos. Transcorregut aquest termini sense resolució expressa opera el silenci administratiu positiu i es pot instar certificació acreditativa de la cancel·lació.

En cas de denegació expressa o tàcita, el condemnat pot interposar recurs potestatiu de reposició, o recurs contenciós administratiu, davant els jutjats competents de Catalunya.

A la pràctica forense catalana, són freqüents determinades incidències com és el retard en la comunicació de l’extinció de la pena entre jutjats d’execució penal i el Registre Central, errades en la qualificació de la pena (lleu / menys greu) o la confusió entre antecedents penals i antecedents policials.

En definitiva, la cancel·lació dels antecedents penals no només restaura la situació jurídica del condemnat, sinó que reforça la funció rehabilitadora del dret penal en un Estat social i democràtic de dret.

A Quintana Advocats Associats, amb més de 50 anys d’experiència en dret immobiliari, hem assistit molts propietaris que s’enfronten a una situació cada vegada més freqüent: el llogater roman a l’habitatge després d’haver vençut el termini contractual, encara que el contracte hagi estat degudament rescindit. En aquests casos, no només és possible reclamar el desallotjament, sinó també una indemnització per ocupació sense títol des del moment en què el vincle contractual ha finalitzat i fins al lliurament efectiu de les claus.

1. Per què es genera aquesta indemnització?

Quan un arrendament finalitza —sigui per venciment del termini pactat o per finalització de les pròrrogues legals— l’obligació principal del llogater és restituir la possessió efectiva de l’habitatge. Això no es compleix amb un simple abandonament material, és imprescindible la devolució formal de les claus o qualsevol acte que acrediti de manera fefaent que el propietari recupera el control de l’immoble.

Mentre aquest lliurament no es produeixi, l’arrendatari continua ocupant l’habitatge sense suport contractual, i aquesta ocupació genera un perjudici econòmic directe per al propietari: no pot disposar de l’immoble, ni tornar-lo a llogar, ni vendre’l amb plena disponibilitat.

Els tribunals han reiterat aquesta idea en nombroses ocasions. Així, en un cas recent i anàleg, l’Audiència Provincial de Barcelona ha recordat que “no havent-hi constància de l’acte devolutiu de la possessió per part de l’arrendatari, que suposa la veritable resolució del contracte, subsisteixen les seves obligacions, entre elles el pagament de la renda […] fins i tot després de la seva resolució, fins a la plena recuperació de la possessió per l’arrendador, ja sigui en concepte d’indemnització de danys i perjudicis —per no disposar de l’immoble— o com a simple contraprestació per l’ús”.

Per això, es reconeix que el propietari té dret a rebre una compensació equivalent al que hauria continuat percebent si l’immoble hagués estat llogat, o al valor de l’ús que l’ocupant està gaudint sense consentiment.

2. Com es calcula aquesta indemnització?

La pràctica habitual i més raonable és fixar l’import de la indemnització en la mateixa quantia que l’última renda mensual pactada al contracte.

Aquest criteri és el més utilitzat perquè:

• Reflecteix de manera objectiva el valor de l’ús de l’immoble.
• Permet quantificar fàcilment el dany mes a mes.
• Ha estat reiteradament acceptat pels jutjats com un paràmetre proporcionat i coherent.

Així, si un contracte va finalitzar en una data determinada i el llogater va lliurar les claus mesos després, el propietari pot reclamar una indemnització equivalent a una mensualitat per cada mes d’ocupació posterior, més la part proporcional corresponent si el lliurament es produeix en un dia intermedi.

3. Per què és important reclamar formalment aquesta indemnització?

1) Perquè la inactivitat del propietari implica assumir un perjudici econòmic rellevant.

La permanència de l’arrendatari a l’habitatge després de l’extinció del contracte comporta una privació efectiva de l’ús i gaudi de l’immoble, impedint al propietari destinar-lo a altres fins legítims —ja sigui el lloguer a un tercer, la seva venda o la seva utilització personal—, cosa que es tradueix en un menyscabament patrimonial directe.

2) Perquè la formulació d’una demanda que acumuli l’acció de desnonament i la reclamació indemnitzatòria constitueix la via processal més adequada i eficient.

Mitjançant aquesta estratègia es garanteix no només la recuperació de la possessió de l’immoble, sinó també la reparació íntegra del dany econòmic derivat de l’ocupació posterior al venciment contractual.

3) Perquè la doctrina jurisprudencial avala de manera constant aquest mecanisme de tutela del dret del propietari.

Els tribunals venen declarant no només la procedència del desallotjament, sinó també l’obligació de l’ocupant de rescabalar l’arrendador per l’ús continuat i no consentit de l’immoble un cop extingit el contracte.

A Quintana Advocats Associats analitzem cada cas de manera individual, preparem els requeriments pertinents, quantifiquem la indemnització i plantegem la demanda de manera estratègica per assegurar la màxima protecció dels interessos del propietari.

En l’àmbit del Dret de Família, poques mesures són tan sensibles com la privació o la suspensió de la potestat parental d’un progenitor. A Catalunya, aquesta possibilitat —regulada al Codi Civil de Catalunya (CCC)— té un caràcter excepcional, però pot resultar necessària i protectora en aquells supòsits en què un dels pares es desentén dels fills de manera prolongada, tant en el pla econòmic com en l’afectiu.

A Quintana Advocats Associats analitzem a continuació quan procedeix instar aquesta mesura, quins són els seus requisits i conseqüències jurídiques, i quin criteri manté la jurisprudència catalana.

Què és la potestat parental? La potestat parental (anteriorment anomenada “pàtria potestat”) és el conjunt de drets, deures i facultats que els progenitors exerceixen en interès dels seus fills menors, amb l’objectiu de protegir-los, educar-los i representar-los.

L’article 236-1 del Codi Civil de Catalunya estableix que: «La potestat parental s’exerceix sempre en interès dels fills, d’acord amb la seva personalitat i amb respecte als seus drets.»

Per tant, la potestat parental no és un privilegi dels pares, sinó un deure jurídic orientat al benestar del menor.

Quan pot sol·licitar-se la privació o la suspensió? L’article 236-3 CCC permet que un tribunal suspengui o privi de la potestat parental un progenitor quan incompleix de manera greu o reiterada els deures inherents a la potestat o l’exerceix de forma abusiva o en perjudici del fill.

Aquestes conductes poden incloure l’abandonament econòmic, l’abandonament emocional o afectiu, la manca absoluta d’implicació en les decisions rellevants sobre la seva vida i conductes violentes o addictives que suposin un perjudici per al desenvolupament del menor.

Aquesta mesura pot acordar-se totalment o parcialment (per exemple, només per a decisions sanitàries o escolars), i sempre sota el principi de l’interès superior del menor.

Conseqüències jurídiques. La suspensió o privació de la potestat parental no extingeix la relació de filiació, però sí produeix efectes rellevants:

El progenitor afectat no podrà intervenir en decisions relatives a la salut, educació, residència o patrimoni del menor.

Es manté l’obligació de pagar aliments, llevat que hi hagi una decisió expressa en contrari.

Es pot limitar o suspendre el règim de visites, si així ho exigeix l’interès del menor.

La mesura pot revisar-se judicialment si canvien les circumstàncies.

Perjudicis per al menor i necessitat d’actuar. En molts casos, el desentendre’s dels menors no només suposa abandonament, sinó que dificulta el seu desenvolupament: l’altre progenitor custodi no pot obtenir autoritzacions mèdiques o escolars, es retarden tràmits essencials com la renovació de documents o matrícules, i els fills creixen sense referència, suport ni vincle emocional amb el progenitor absent.

Aquestes situacions generen inseguretat jurídica i emocional, que pot evitar-se instaurant la suspensió o privació judicial de la potestat parental.

Procediment per sol·licitar-la. L’acció pot exercir-se mitjançant:

1. Una demanda de modificació de mesures (art. 775 LEC).
2. O dins d’un procediment de mesures definitives en curs.

El Ministeri Fiscal ha d’intervenir sempre, i el tribunal resoldrà després d’escoltar les parts i, si escau, els menors.

Conclusió. La privació o suspensió de la potestat parental no és una sanció per al progenitor, sinó una mesura de protecció per als fills. Quan un dels pares es desentén de manera prolongada, tant en l’àmbit econòmic com en l’emocional, i la seva conducta perjudica el benestar o desenvolupament dels menors, el Codi Civil de Catalunya ofereix eines eficaces per garantir-ne l’estabilitat.

A Quintana Advocats Associats comptem amb una àmplia experiència en aquest tipus de procediments, defensant sempre l’interès superior del menor i cercant solucions jurídiques que aportin seguretat, protecció i coherència familiar.

Setembre és, estadísticament, un mes en què moltes parelles decideixen posar fi a la seva relació. Després de les vacances, el temps compartit intensament i la convivència continuada poden aflorar incompatibilitats que durant la resta de l'any passaven més desapercebudes: diferències en la manera d'educar als fills, disparitat d'objectius vitals, conflictes econòmics, desgast emocional o simplement la constatació que el projecte comú ja no funciona.

En aquest moment crucial, la forma en què es gestioni la ruptura és determinant per al futur de cada membre de la parella i, si és el cas, per al benestar dels fills. Existeixen dues vies principals per a tramitar la separació o el divorci —o, en el cas de parelles estables, l'extinció de la unió—: contenciosa o de mutu acord.

En el procediment contenciós, a petició de les parts és el jutge qui decideix sobre totes les mesures que regiran després de la ruptura: custòdia dels fills i règim de visites, pensions, atribució de l'habitatge familiar, repartiment de béns, etc. Aquest procés té diversos inconvenients, entre altres:
- Major durada: els terminis judicials i la càrrega de treball dels jutjats allarguen el procés.
- Menor control: les decisions les adopta un tercer (el jutge) i no sempre s'ajusten a les expectatives o necessitats reals de la família.
- Major cost econòmic: cada part ha de comptar amb el seu propi advocat i procurador.
- Major desgast emocional: el procés sol ser més hostil, la qual cosa dificulta mantenir una relació cordial, especialment si hi ha fills.

En el procediment de mutu acord, totes dues parts consensuen les mesures que regiran després de la ruptura i les plasmen en un conveni regulador (en cas de matrimoni) o pacte de ruptura (en el cas d'unions estables de parella) conforme al Codi Civil de Catalunya. Els avantatges són notables, a saber:
- Decisions personalitzades: són els propis cònjuges o membres de la parella els qui fixen les mesures, adaptant-les a la seva realitat familiar i econòmica.
- Tràmit més ràpid: l'aprovació judicial (o notarial, si no hi ha fills menors o amb capacitat modificada judicialment) és molt més àgil. En aquest últim cas, la Llei de Jurisdicció Voluntària permet formalitzar el divorci davant notari, evitant el procés judicial.
- Estalvi econòmic: pot intervenir un únic advocat i un únic procurador per a tots dos.
- Clima de col·laboració: redueix el conflicte, la qual cosa repercuteix positivament en la comunicació i en el benestar dels fills.
- Compliment del requisit de procedibilidad: d'acord amb l'EL 1/2025, d'eficiència organitzativa del servei públic de justícia, s'exigeix la tramitació prèvia d'un Mitjà Alternatiu de Solució de Controvèrsies (MASC) abans d'acudir a la via contenciosa. La via de mutu acord permet sortejar aquest tràmit previ.

A Catalunya, el Llibre Segon del Codi Civil de Catalunya regula tant la dissolució del matrimoni com l'extinció de les unions estables de parella, posant l'accent que les mesures deuen sempre protegir l'interès superior dels fills i garantir un repartiment equilibrat de les càrregues familiars.
Aquest text legal preveu que les parts presentin conjuntament la demanda amb el conveni o pacte, i el jutge —o el notari, si és el cas— l'homologarà sempre que no sigui perjudicial per als fills ni lesiu per a una de les parts.

Optar pel mutu acord no és només una qüestió d'estalvi de temps i diners, sinó que és una decisió estratègica que preserva l'autonomia de la parella per a organitzar el seu futur, minimitza el desgast emocional i protegeix els fills d'un conflicte prolongat.

En el nostre despatx, com a especialistes en dret de família a Catalunya, ajudem les parelles a trobar la millor solució consensuada possible, garantint que cada acord sigui just, equilibrat i ajustat a la Llei.

Quan una persona mor, s'activa un procés legal conegut com a successió, que determina qui hereta el seu patrimoni. Aquest procés pot seguir la voluntat expressada en un testament, o bé regir-se per la llei (successió intestada) si no existeix testament. En casos de ruptura sentimental —sigui separació, divorci o fi de la convivència en una parella estable—, la manca de previsió pot derivar en situacions indesitjades, en què persones desvinculades emocionalment acaben beneficiant-se patrimonialment.

El Codi Civil de Catalunya (CCC) ofereix instruments específics per evitar-ho, però la millor protecció continua essent l’atorgament d’un testament ben planificat. En aquest article analitzem com ho regula la normativa catalana i quines opcions té el ciutadà per protegir el seu patrimoni i la seva voluntat.

Què passa si no hi ha testament?

En absència de testament, s’aplica la successió intestada, en què la llei determina qui són els hereus legals. Però, què passa amb una exparella? El CCC és clar: si en el moment de la mort existia una separació legal o de fet, o hi havia una demanda de divorci en tràmit, l’exparella queda exclosa de la successió intestada.

Article 442-6 del Codi Civil de Catalunya:

1. El cònjuge vidu no té dret a succeir abintestat el causant si, en el moment de l’obertura de la successió, estava separat legalment o de fet, o si estava pendent una demanda de nul·litat del matrimoni, de divorci o de separació, llevat que els cònjuges s’haguessin reconciliat.

2. El convivent en parella estable supervivent no té dret a succeir abintestat el causant si estava separat de fet del causant en el moment de la seva mort.

Per tant, només la convivència efectiva i no interrompuda dona dret a heretar si no hi ha testament. Tanmateix, això no impedeix que, per deixadesa, el testador no hagi modificat un testament anterior i l’exparella continuï figurant-hi com a hereva designada.

I si hi ha testament però no s’ha actualitzat?

El CCC preveu la ineficàcia automàtica de les disposicions testamentàries a favor de l’exparella si la separació o el divorci es produeix amb posterioritat a l’atorgament del testament.

Article 422-13 del Codi Civil de Catalunya: Ineficàcia sobrevinguda per crisi matrimonial o de convivència

2. Les disposicions a favor del convivent en parella estable esdevenen ineficaces si, després d’haver estat atorgades, els convivents se separen de fet, llevat que reprenguin la convivència, o s’extingeixi la unió per una causa que no sigui la defunció d’un dels membres de la parella o el matrimoni entre ambdós.

Aquesta ineficàcia sobrevinguda evita que l’exparella rebi cap benefici, i fins i tot es pot estendre als seus familiars fins al quart grau. Tanmateix, el CCC permet que aquestes disposicions es mantinguin si del contingut del testament es dedueix clarament que el testador n’era coneixedor i les volia mantenir.

Com protegir el patrimoni després d’una ruptura?

Encara que la llei protegeix davant situacions no volgudes, és recomanable actuar proactivament. Existeixen mecanismes jurídics que permeten exercir un major control sobre què passarà amb els béns després de la mort.

1. Designar un administrador de béns

Si hi ha fills menors o persones incapacitades, el testador pot designar un administrador testamentari, diferent de l’altre progenitor, per gestionar l’herència. Aquesta figura evita que l’exparella pugui administrar els béns en nom del fill.

Article 461-24 CCC: Els béns heretats han de ser administrats per la persona designada pel causant, i no necessàriament pel progenitor que exerceix la pàtria potestat.

A més, el testament pot:

• Establir si l’administració serà gratuïta o retribuïda.
• Fixar la durada del càrrec (fins a la majoria d’edat o més enllà).
• Determinar si cal autorització judicial per realitzar determinats actes.

2. Evitar transmissions no desitjades a través dels fills

Existeix el risc que, si un fill hereu mor sense descendència ni testament, l’altre progenitor —possiblement l’exparella— acabi heretant els béns. Per evitar-ho, es pot recórrer a la figura de la substitució fideïcomissària.

Tipus de fideïcomís:

• Estricte: el primer hereu (fiduciari) no pot disposar dels béns.
• De residu: pot vendre, però no deixar en herència.
• Preventiu de residu: pot disposar, però amb prohibicions imposades pel testador (per exemple, no deixar-los a l’exparella).

Aquesta última modalitat permet combinar flexibilitat per a l’hereu amb garanties per al testador.

Conclusions: per què fer testament després d’una separació?

En contextos de ruptura, fer testament no és només recomanable: és essencial. El CCC ofereix una base jurídica sòlida, però només mitjançant el testament es poden activar les mesures més efectives per:

• Excloure l’exparella de qualsevol benefici.
• Designar qui gestionarà l’herència dels fills.
• Controlar el destí futur dels béns heretats.

La planificació successòria no és només un acte jurídic, sinó una mesura de responsabilitat personal i familiar. Acudir al notari i reordenar el testament després d’una separació és el millor mecanisme per garantir que prevalgui la voluntat del causant i que el seu patrimoni no acabi en mans no desitjades.

El Llibre Segon del Codi Civil de Catalunya (CCCat) aborda la regulació de la convivència estable en parella, substituint íntegrament la Llei 10/1998, de 15 de juliol, d'unions estables de parella, i posant fi al tractament separat que aquest tipus d'unió havia tingut en l'ordenament català.

Es reconeix a la parella estable com una forma de família que gaudeix de protecció jurídica, sense discriminació respecte a les relacions familiars derivades del matrimoni o les famílies monoparentals. El nou marc normatiu elimina qualsevol diferència en la regulació per raó de l'orientació sexual dels membres de la parella.

El Títol III, Capítol IV del Llibre Segon del CCCat defineix i regula la convivència estable en parella. La Llei estableix tres supòsits que donen lloc a la constitució d'una parella estable:

1. Si la convivència dura més de dos anys ininterromputs.

2. Si durant la convivència, els membres de la parella tenen un fill comú.

3. Si la relació es formalitza en escriptura pública.

És important destacar que la constitució mitjançant escriptura pública permet que la unió tingui plena efectivitat des d'aquest moment, sense necessitat de complir el requisit dels dos anys de convivència.

La Llei estableix una sèrie de requisits que han de complir les persones per a poder constituir una parella estable:

1. No ser menors d'edat no emancipats.

2. No estar relacionats per parentiu en línia recta, o en línia col·lateral dins del segon grau.

3. No estar casats i no separats de fet. (Això implica que una persona casada però sí que separada de fet sí que podria constituir una parella estable, una ampliació de l'àmbit subjectiu que busca donar solució als problemes derivats del cessament de la convivència).

4. Que cap dels dos convisqui en parella amb una tercera persona.

Durant la convivència, les relacions de la parella estable es regeixen principalment pels pactes dels convivents, per tant, aquestes relacions es basen en la llibertat de les parts per a ordenar les seves relacions personals i patrimonials, drets i deures, sempre que no perjudiquin terceres persones. Aquesta primacia de l'autonomia de la voluntat porta a la Llei a prescindir d'un estatut jurídic general de la convivència estable.

No obstant això, la Llei sí que estableix unes certes proteccions, com el manteniment de la protecció davant la disposició de l'habitatge familiar. També se segueix la línia jurisprudencial que valida les adquisicions conjuntes oneroses amb pacte de supervivència entre els membres de la parella.

Com a novetat, s'inclouen els pactes en previsió del cessament de la convivència, remetent als límits establerts per als pactes similars en el matrimoni. Aquests pactes poden formalitzar-se, per exemple, en l'escriptura pública de constitució de la parella.

La regulació del Llibre Segon se centra de manera significativa en els efectes de l'extinció de la convivència.

En cas d'extinció, els convivents poden sotmetre a aprovació judicial una proposta de conveni regulador que inclogui els efectes sobre els fills comuns i entre ells. Si no hi ha fills comuns dependents, el conveni pot formalitzar-se davant un Lletrat de l'Administració de Justícia o en escriptura pública davant notari.

Un aspecte fonamental és el reconeixement del dret a la compensació econòmica per raó de treball per a la llar o per a l'altre convivent. Aquest dret neix al marge de l'estatut jurídic de la convivència i resulta del fet que, en interès comú, un dels convivents ha fet una tasca que no ha generat excedents acumulables, mentre que l'altre sí. N'hi ha prou amb acreditar una dedicació substancialment major a la casa per part d'un d'ells. La regulació d'aquesta compensació s'inspira en el règim previst per al matrimoni en separació de béns, incloent-hi criteris per al seu càlcul (tipus, durada, intensitat del treball), un límit de quantia (generalment, la quarta part de la diferència d'increments patrimonials), i la possibilitat de pactes sobre aquest tema. Les reclamacions per aquesta compensació han d'acumular-se en el procés judicial de ruptura.

Ús de l'Habitatge Familiar: La Llei regula el règim d'atribució de l'ús de l'habitatge familiar en cas de ruptura. Són possibles els pactes sobre aquesta atribució, però seran ineficaces si perjudiquen l'interès dels fills o comprometen les possibilitats del beneficiari de cobrir les seves necessitats bàsiques, tret que s'incloguin en un conveni regulador judicialment aprovat.

Qualsevol dels membres de la parella pot exercir l'acció de divisió dels béns que posseeixin en comunitat ordinària indivisa en el mateix procés de ruptura. L'autoritat judicial pot considerar diversos béns en conjunt per a formar lots i adjudicar-los.

Els procediments judicials relatius a la ruptura de la parella estable es tramiten segons les regles dels processos matrimonials establertes en la Llei de l'Estat 1/2000, de 7 de gener, d'enjudiciament civil, en el no regulat expressament pel CCCat. Es fomenta l'ús de la mediació, permetent a les parts sotmetre les discrepàncies a aquest procés o ser remesos a una sessió informativa per l'autoritat judicial.

Per a efectes de publicitat, la Llei crea el Registre de Parelles Estables, adscrit al departament competent en matèria de dret civil. En aquest registre s'inscriuen les escriptures públiques de constitució, les seves modificacions i extinció, així com les actes de notorietat que acreditin la constitució pels altres dos supòsits (convivència de dos anys o fill comú). Els notaris tenen l'obligació de comunicar al registre les escriptures de constitució.

El dia 3 d'abril va entrar en vigor la Llei orgànica 1/2025, de 2 de gener que comporta, entre altres qüestions i als efectes que ara ens interessen, una importantíssima modificació de les lleis processals que afectaran la majoria dels procediments judicials introduint altres mitjans de solució de controvèrsies per la via no jurisdiccional com a requisit obligatori en determinades matèries (civils i mercantils) abans de presentar una demanda davant els Tribunals de Justícia.

El que es pretén és reduir la càrrega dels Jutjats, resolent els conflictes de manera extrajudicial.

S'encarrega de regular aquest mecanisme el Capítol Primer del Títol II de la Llei sota la denominació de “Mitjans adequats de solució de controvèrsies en via no Jurisdiccional”, més coneguts com MASC.

Mitjans Adequats de Solució de Controvèrsies

Aquests  mitjans de solució seran la mediació, la conciliació, l'opinió neutral d'un expert independent, l'existència d'una oferta vinculant o qualsevol tipus d'activitat negociadora reconeguda per les Lleis.

La Llei ha volgut excloure de manera expressa qüestions penals, laborals, concursals, quan una de les parts sigui una entitat pertanyent al sector públic, mesures provisionals i cautelars en dret de família, o qualsevol altra matèria exclosa per Llei de la mediació. També queden exclosos en matèria de tutela judicial civil de drets fonamentals, adopció de mesures de l'article 158 CC, adopció de mesures judicials de suport a persones amb discapacitat, filiació, paternitat i maternitat, tutela sumària de la tinença o possessió d'una cosa o dret per qui hagi estat despullat d'elles o pertorbat en el seu gaudi, la pretensió que es resolgui amb caràcter sumari la demolició o enderrocament d'obra, edifici, arbre o qualsevol altre va objectar anàleg en estat de ruïna i que amenaci causar danys, l'ingrés de menors en centre de protecció, entrada en domicilis i altres mesures per a la protecció de menors o la restitució o retorn de menors en els supòsit de sostracció internacional; demandes executives, diligències preliminars, expedient de jurisdicció voluntària en processos de família i altres processos sota reglaments europeus.

En matèries en les quals no quedi exclosa l'aplicació de la Llei, els MASC seran obligatoris abans d'interposar una demanda judicial, raó per la qual esdevé en un requisit de procedibilitat, devent el Jutjat inadmetre una demanda en què no s'acrediti haver-se produït o intentat aquest mecanisme de resolució de conflictes.

Els operadors jurídics quedem expectants a conèixer com s'aplicarà la Llei per part dels Jutjats i Tribunals, davant una ambiciosa reforma processal que aposta fermament per desjudicialitzar els conflictes.