abogados sabadell

Les circumstàncies convulses que estem vivint, que comprometen seriosament la inflació del nostre país, demostren que cada dia el poder adquisitiu dels ciutadans disminueix de forma notable, atès que els salaris no augmenten en la mateixa proporció en què ho fan els preus.

En la nostra condició d'advocats a Sabadell, ens trobem molt sovint amb clients que es queixen DE que les prestacions en el seu dia establertes a favor dels fills comuns a càrrec del progenitor no custodi han romàs inalterades durant anys i que, aquella quantitat acordada en el moment de produir-se la crisi familiar, ja no assoleix de la mateixa manera el sosteniment d'aquests fills, però ignoren o no recorden que les mesures establertes en el procediment de família corresponent (en separació, divorci, guarda, etc.), ja fos contenciós o per la via de mutu acord, establien mecanismes tendents a l'actualització d'aquelles prestacions.

Codi civil en l'actualització de pensions alimentàries

Perquè la prestació pugui seguir complint la seva funció, l'article 237-9 del Codi Civil de Catalunya estableix que "Les parts, de mutu acord, o l'autoritat judicial poden establir les bases de l'actualització anual de la quantia dels aliments d'acord amb les variacions de l'Índex de Preus al Consum o d'un índex similar, sense perjudici que s'estableixin altres bases complementàries d'actualització".

Com indica el precepte abans transcrit, les bases d'actualització existents són diverses i les parts poden establir la referència que considerin en atenció a les circumstàncies específiques de cada cas, si bé, el genèric i més estès és l'Índex de Preus de Consum (IPC), que és un índex oficial que publica l'Institut Nacional d'Estadística.

Existint, per tant, aquestes eines, aquestes han de ser aplicades degudament.

IPC en la pensió d'aliments

En els supòsits d'IPC negatiu al moment de la revisió, caldrà estar al recollit en la sentència o Conveni Regulador. En aquells casos en què s'estableix que la pensió “s'actualitzarà”, si atenguéssim a un sentit literal, la pensió s'hauria d'actualitzar tant a l’alça com a la baixa, si bé, a la pràctica sol acordar-se que les pensions s'actualitzin únicament segons la variació a l'alça que experimenti l'IPC, cosa que resulta més just si tenim en compte les necessitats dels fills.

S'aplica el termini de prescripció de tres anys per a la reclamació d'actualitzacions de pensions alimentàries.

Des de Quintana Advocats Associats, el podem assessorar i ajudar a actualitzar les prestacions alimentàries i reclamar aquelles sumes pendents de percebre per no haver realitzat aquesta actualització els tres últims anys.

La Llei 15/2015, de Jurisdicció Voluntària ha modificat substancialment alguns procediments que venien regulats per la legislació hipotecària i tramitats davant l'Autoritat Judicial. Una d'aquestes matèries és la que tracta la immatriculació de finques en el Registre de la Propietat que, fins a l'entrada en vigor de la Llei recent esmentada, s'articulava bé a través d'un expedient de domini judicial (article 201 Llei Hipotecària) o mitjançant el procediment notarial regulat en l'article 205 de la Llei Hipotecària. Com advocats a Sabadell, t'expliquem tots els nous detalls.

Per immatriculació entenem la primera inscripció d' una finca que no consta prèviament inscrita.

Actualment, la tramitació d'aquest procés passa a ser d'exclusiva competència notarial i encara que suposa una agilització important -si atenem a la rigidesa i lentitud dels processos judicials-, té alguna limitació, ja que, si es formula oposició per qualsevol possible interessat, el Notari donarà per conclús l'expedient i arxivarà les actuacions, veient-nos obligats a acudir a l'auxili judicial.

La finalitat de l'expedient de domini és la de justificar, mitjançant un determinat títol, l'adquisició d'un dret susceptible d'inscripció en el Registre de la Propietat. Per això, el document que justifica l'adquisició ha de reunir tots els requisits necessaris per a la seva inscripció, excepte el de la inscripció prèvia del dret del transmitent, tenint en compte que la finca no està immatriculada. Per tant, cal aportar un títol formal d'adquisició.

L'article 203 LH preveu l'inici de l'expedient notarial de domini mitjançant l'aportació al fedatari públic competent per part del titular del domini del títol transmissiu, ja sigui públic, privat o acta de notorietat (degudament liquidat fiscalment) i que, a més, faci esment del títol previ d'adquisició. Juntament amb el títol s'aportaran també una sèrie de documents per tal d'acreditar la legitimació del sol·licitant de l'expedient, identificar el bé immoble i les persones i drets que poguessin resultar afectats per la pretensió de immatriculació, com poden ser la certificació cadastral descriptiva i gràfica de la finca, dades registrals, cadastrals o de qualsevol tipus que serveixin per identificar les finques confrontants, nom i domicilis dels seus titulars, identificació dels possibles drets constituïts sobre les finques i els seus titulars, així com del posseïdor de la finca o arrendatari.

Tota aquesta documentació s'incorpora a l'acta notarial d'obertura d'expedient i es remet al Registrador de la Propietat perquè, previs els tràmits pertinents i amb notificació a tots els possibles interessats i publicació d'edictes, es resolgui la inscripció a favor del promotor de l'expedient.

En definitiva, el resum del que s’ha dit és que, si tenim un títol que acrediti la nostra adquisició, en determinades circumstàncies, podem instar un procediment notarial perquè el bé immoble sigui inscrit en el Registre de la Propietat sense necessitat d'acudir a tediosos procediments judicials.

REIAL DECRET-LLEI 21/2018 DE 14 DE DESEMBRE, DE MESURES URGENTS EN MATÈRIA D’HABITATGE I LLOGUER (BOE DE 18-12-2018)

  1. Entrada en vigor i contractes afectats:

Dit Real Decret Llei va entrar en vigor el dimecres dia 19 de desembre de 2018 i afecta a tots els contractes d’arrendament d’habitatge que es signin a partir de dita data.

La part substantiva no afecta als contractes signats anteriorment, tant si estan dins del període de duració pactat pels contractants (de fins 3 anys de duració) o si estan en una pròrroga posterior (d’un any), llevat que les parts acordin expressament adaptar-se al nou règim.

  1. Duració mínima i pròrroga:

Malgrat que la Llei estableix que la duració del contracte serà lliurement pactada per les parts… si el destí primordial de la finca arrendada és el de satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, s’estableix de forma preceptiva una duració mínima obligatòria de cinc anys pel propietari, si és persona física, i de set anys si és persona jurídica (abans d’aquest Real Decret Llei, la duració era de 3 anys en ambdós casos).

Un cop consumat el termini mínim obligatori, el contracte es prorrogarà per tres anys més, si bé la redacció del Real Decret és ambigua i no queda clar si al final de cada any de la pròrroga es pot plantejar la possibilitat d’interrompre la tàcita reconducció. Haurem d’esperar a que resolgui la jurisprudència sobre aquest tema per sortir de dubtes.

En tot cas, és important en aquest apartat informar a la propietat que si desitja recuperar la possessió d’un habitatge arrendat (ja sigui als 5 anys o als 7 anys segons la condició de l’arrendador), haurà de notificar fefaentment a l’arrendatari amb un mínim de trenta dies d’antelació la seva voluntat de no renovar-lo. És important aquest extrem tenir-lo en compte i no apurar el termini si realment la propietat té voluntat de recuperar l’habitatge arrendat.

  1. Despeses del contracte:

Si la part arrendadora és persona jurídica, les despeses de formalització del contracte seran a càrrec de la mateixa.

Si l’arrendadora és persona física, el Decret no disposa cap precepte especial, pel que es podrà pacta lliurement qui haurà de sufragar-los.

  1. Fiança i garanties addicionals:

Arrendaments d’habitatge………………. 1 mes de renda

Arrendaments d’usos diferents….……. 2 mesos de renda

La Llei estableix un límit màxim de dos mesos de fiança com a garantia addicional a l’obligatòria, en els contractes que preveuen la duració mínima (cinc o set anys segons la condició de la part arrendadora), si bé en contractes d’arrendament de duració superior a dits mínims legals, no existeix prohibició de pretendre fiances més àmplies o altres garanties com avals, etc.

També estableix el Real Decret que la fiança podrà incrementar-se en la mesura en que, transcorreguts els terminis obligatoris, hagi d’adaptar-se a la quantia equivalent a la renda vigent en dit moment.

  1. Desnonaments per manca de pagament.- Llançaments

Segons el nou Real Decret, en els procediments judicials de desnonament per manca de pagament de la renda (i també els desnonaments per finalització del termini si es tracta de l’habitatge habitual), el Jutjat haurà d’informar preceptivament a la part demandada de que pot acudir als serveis socials a efectes de comunicar la seva situació de vulnerabilitat i en cas de que l’Administració competent apreciés indicis de dita situació, ho notificarà al Jutjat que instrueixi l’expedient. En dit supòsit, el Jutjat suspendrà el procés judicial fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes durant un termini màxim d’un mes de suspensió, en cas de que l’arrendador fos una persona física, o de dos mesos en el supòsit de que fos persona jurídica.

Una vegada adoptades les mesures o transcorreguts els terminis indicats, s’aixecarà la suspensió i continuarà el procés judicial.

  1. Impost de Transmissions Patrimonials dels contractes d’arrendament d’habitatge.

El Real Decret estableix una exempció de pagament de l’Impost indicat corresponent al contracte d’arrendament d’habitatge que fins ara havia de pagar l’arrendatari. Això no vol dir que s’hagi de presentar la liquidació pertinent davant l’Agència Tributària de Catalunya, però com “exempta”.

 

NOTA FINAL: Totes dites disposicions es refereixen al que constitueix l’habitatge habitual i permanent de l’arrendatari. Conseqüentment, no afecta als lloguers turístics pròpiament dits que es regeixin per una regulació específica.

 

A Catalunya i Illes Balears tot el relatiu a l'aspecte econòmic dels matrimonis, es regeix, mancant una altra previsió específica, pel Règim de Separació de Béns a diferència del que succeeix a gairebé tot el territori espanyol, que regeix com a sistema legal el de Guanys, excepte pacte en un sentit diferent de forma expressa.

En moments de crisis matrimonials, la Llei d'Enjudiciament Civil articula un procediment especial per a la liquidació del règim econòmic matrimonial de guanys consistent en què, davant la falta d'acord entre els cònjuges, es procedirà -una vegada dissolt el règim econòmic matrimonial per qualsevol de les causes previstes en la Llei i prèvia formació d'inventari de béns i obligacions-, a la posterior liquidació i divisió del patrimoni comú i la seva distribució per parts iguals entre els cònjuges.

Malgrat això, en el règim econòmic matrimonial de separació de béns els cònjuges no podran mai liquidar el règim econòmic matrimonial a través d'aquest procediment especial, doncs el mateix no genera la massa comuna de béns i drets al que es refereix expressament com a pressupost sine qua non per a l'aplicació del mateix.

No obstant això, a ningú se li escapa que el règim de separació de béns és perfectament compatible amb l'existència de determinats béns comuns a tots dos esposos, atès que habitualment coexisteix un patrimoni separat de cadascun dels cònjuges (béns privatius) amb la co-titularitat de determinats béns que es tenen en comú, màxim si tenim en compte que l'adquisició de béns immobles requereix un esforç que en la majoria dels casos no pot realitzar una sola persona. Ara bé, jurídicament en aquests supòsits únicament estem davant d’una comunitat de béns en la qual participen tots dos cònjuges en igual o diferent proporció, però no s'integren en cap règim econòmic matrimonial susceptible de liquidació.

Això implica que en aquests casos caldrà acudir a les normes de la divisió de la comunitat de béns a través del declaratiu ordinari i no a aquest procediment especial previst per al règim econòmic de guanys.

En el supòsit que la finca en copropietat  sigui la que fóra domicili familiar, també és habitual que en un procediment de Divorci, s'estableixi l'ús de l'habitatge de la qual tots dos són copropietaris a favor d'un dels cònjuges per un període de temps determinat o determinable, finalitzat el qual qualsevol d'ells vulgui destruir el vincle patrimonial i exigir l'extinció de la comunitat existent. Si al moment de produir-se el divorci, ja es va preveure la forma d'extingir aquesta comunitat, podríem accedir a un procediment d'execució de la Sentència per exigir la transmissió en la forma establerta (o subsidiàriament segons les previsions del Codi Civil de Catalunya), mentre que si no es va tenir aquesta cautela, haurem d'acudir a un procediment declaratiu ordinari d'extinció de comunitat.

Ara bé, encara que aquest ús de l'habitatge no hagi quedat extingit, també pot procedir-se a l'extinció del condomini sobre la mateixa en qualsevol de les formes permeses en Dret, però respectant el dret d'ús establert judicialment. Així ho té reconegut el TS (STS 14 de juliol de 1994) i l'Audiència Provincial de Barcelona (SAPB núm. 363/2014, Secció 12ª de 30 de maig) que estableix la compatibilitat de l'acció de divisió del domicili familiar amb el pronunciament d'atribució d'ús, havent de respectar-se la utilització concedida en favor de qualsevol dels cònjuges. Sens dubte, encara que es permet l'extinció del condomini, en la majoria de casos no reportarà cap benefici al co-titular que hauria de consentir aquest ús, ja per no interessar-li l'adjudicació al seu favor, ja per resultar molt complicat trobar un candidat a adquirent que li interessi un habitatge sense possibilitat de poder disposar d'ella.

JOSE MIGUEL GARCÍA GALLEGO. Advocat.

“INTERROGATIO IN IURE”, “Interpellatio  in Iure” o lo que es lo mismo, la facultad de solicitar de un heredero se pronuncie acerca de si acepta o no una herencia a la que ha sido llamado. Como equipo de abogados en Sabadell, vamos a entrar más en detalle sobre esta facultad.

Se trata de una herramienta jurídica para resolver el problema que surge cuando, por los motivos que fueren –que van desde el olvido o desidia hasta el fraude de acreedores- dicho heredero no se ha pronunciado sobre su voluntad de aceptar o repudiar la herencia relicta por su causahabiente.

El pasado 1 de marzo de 2017 entró en vigor la Ley 6/2015, de 13 de mayo de armonización del Codi Civil de Catalunya que modificaba la redacción de su artículo 461-12 y que puso fin a la ambigüedad existente hasta entonces desde la entrada en vigor de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria que establecía un nuevo cauce extrajudicial para la tramitación de este tipo de expedientes, que hasta fechas recientes era competencia exclusiva de los Juzgados en la Comunidad Autónoma catalana.

Actualmente es indiscutible que la competencia para tramitar este tipo de expedientes es exclusiva y excluyente de los Notarios (o Autoridades Consulares en funciones notariales), si bien es muy necesario el asesoramiento legal por parte de los Abogados, sobre todo por las consecuencias que se pueden derivar de la actuación del interpelado.

El artículo 461-12.2 del Codi Civil de Catalunya legitima a cualquier persona interesada en una sucesión para solicitar al notario que requiera al llamado a fin de que en un plazo determinado manifieste si acepta o repudia la herencia. Este concepto de interesado es muy amplio ya que comprende cualquier heredero, incluso el heredero condicional o el sustituto y otros herederos sucesivos, así como también cualquier legatario, legitimario, albacea, contador-partidor o quien acredite ser acreedor del causante, o acreedor del interpelado o de cualquier otro heredero, o incluso acreedor de un legatario.

En principio la interpelación puede solicitarse ante cualquier notario de España, pero el notario competente para cumplimentar la interpelación, incluso la interpelación por correo, lo es únicamente el notario que tenga competencia en el lugar designado por el interpelante para hacer la notificación, o bien en el lugar donde se preste a la notificación el interpelado.

El Notario, una vez transcurrido un mes a contar de la delación, mediante acta notarial de notificación o requerimiento intentará la notificación personal un mínimo de dos veces y, en caso no de resultar positiva la comunicación personal, se debe realizar por correo certificado y en último término mediante edictos publicados en los dos periódicos de mayor tirada. Ante la negativa del interpelado a hacerse cargo de la cédula, se le advertirá de que la interpelación se tendrá por realizada, sin perjuicio de que también pueda admitirse la interpelación mediata, es decir, mediante otra persona que se encuentre en el mismo domicilio y haga constar su identidad, y que consienta hacerse cargo de la cédula en sobre cerrado.

El requerimiento debe contener de forma expresa la advertencia de que, si el requerido no acepta la herencia, se entiende que la repudia. Asimismo, conviene testimoniar en el acta los certificados de defunción y últimas voluntades y el título sucesorio, en previsión de que el interpelado pueda no tenerlos, o incluso desconocer el fallecimiento o el llamamiento a su favor.

El transcurso del plazo de dos meses desde que se hace efectiva la notificación notarial sin que el interpelado haya aceptado la herencia en escritura pública, comportaría las consecuencias legalmente previstas. Es preciso remarcar que la consecuencia de no atender la interpelación tiene consecuencias distintas según la normativa aplicable: mientras en el régimen del Código Civil Español, la falta de aceptación conlleva la aceptación pura y simple de la herencia, en el régimen del Codi Civil de Catalunya se entiende que se repudia la misma.

Los dos meses que concede el artículo 461-12 del Codi no son exactamente un plazo para contestar el acta, pues el interpelado puede aceptar la herencia o repudiarla sin contestar el acta. El interpelado podría comparecer en plazo para contestar el acta sólo para para manifestar que tiene aceptada o repudiada la herencia, o que tiene solicitado el beneficio de inventario, en cuyo caso se limitaría a dar a conocer al Notario el protocolo de la escritura correspondiente. Si comparece para aceptar o repudiar en el acto, o para solicitar entonces el beneficio de inventario, no debía hacerlo en la propia diligencia de contestación del acta de requerimiento, sino que lo correcto sería que la diligencia expresase que la aceptación o repudiación o la solicitud del beneficio de inventario se formalizan en instrumento aparte y especificar su número de protocolo.

JOSE MIGUEL GARCÍA GALLEGO.

Advocat Associat

El Tribunal Suprem, mitjançant una recent Sentència de data 18 de juliol de 2017 (STS 2815/2017), ha establert, com ja ho venia fent en multitud de Sentències anteriors, que la negativa del demandat a sotmetre’s a les proves biològiques de paternitat, sense la presència de causa justificada, és un indici especialment valuós o significatiu que –juntament amb altres proves- permet declarar la paternitat del demandat obstruccionista. Cita dita Sentència la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la matèria (STC 7/1994, de 17 de gener) que, al referir-se a la prova biològica, expressa que “el reconocimiento médico de los caracteres biológicos de los interesados despliega con plenitud sus efectos probatorios en los supuestos dudosos, en donde los medios de prueba de otro tipo son suficientes para mostrar que la demanda de paternidad no es frívola ni abusiva, pero insuficientes para acreditar por sí solos la paternidad. En estos supuestos intermedios, en donde la pretensión del reconocimiento de la filiación ni resulta aprobada por otros medios, ni aparece huérfana de toda verosimilitud, es donde la práctica de la prueba biológica resulta esencial”.

El passat dia 11 de maig de 2017, el Tribunal Constitucional (TC) ha dictat una Resolució en la que declara decisivament la nul·litat de l’Impost sobre l’Increment de Valor de Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a plusvàlua municipal, sempre que no hi hagi increment de valor (el que evidentment s'haurà d'acreditar). Anteriorment, tal com també vam anunciar a la nostra web, el mateix Tribunal va dictar una sentència similar però al tractar-se específicament d’una norma foral del País Basc, la resta d’Ajuntaments van excusar-se afirmant que aquesta Resolució no els afectava, llevat d’algunes excepcions.

És important destacar que el TC no anul·la l’impost sinó la seva aplicació automàtica en casos en que no hi hagi hagut revaloració, doncs precisament aquest tribut es fonamenta tal com la seva mateixa denominació indica en “l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana”, tot i que a la pràctica es girava la liquidació automàticament sense tenir en compte si el subjecte passiu i obligat al seu pagament, havia obtingut guanys o patit pèrdues amb la transmissió de la finca.

El Tribunal Constitucional considera que la Plusvàlua municipal vulnera el principi constitucional de capacitat econòmica, doncs fins ara no es vinculava la seva tributació amb l’existència d’un increment real del valor del bé, “sinó amb la mera titularitat del terreny durant un període de temps”, és a dir que encara que la transmissió d’una finca (mitjançant una compravenda, per exemple) no hagués produït un increment de valor del bé, o inclús hagués produït pèrdues al seu titular, aquesta transmissió fins ara implicava el pagament de l’impost automàtica i obligatòriament; i segons el Tribunal, això impedeix al ciutadà complir amb la seva obligació de contribuir “d’acord amb la seva capacitat econòmica (article 31.1 Constitució Espanyola).

En base a aquests arguments, el TC declara la inconstitucionalitat i nul·litat dels articles 107.1, 107.2 a) i 110.4 de la Llei reguladora (Real Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, pel que s’aprova el text refós de la Llei reguladora de les Hisendes Locals), però “només en la mesura en que no han previst excloure del tribut les situacions inexpressives de capacitat econòmica per inexistència d’increments de valor”.

Amb aquesta resolució de l’Alt Tribunal, doncs, no només és contraproduent haver de pagar impostos per una operació que t’ha aportat pèrdues, sinó que també és inconstitucional, pel que totes les persones que han patit aquesta situació poden reclamar que es declari nul dit impost i per tant que se’ls retornin els diners que han pagat injustament i deixar de cobrar en el futur quan hi ha hagut pèrdues en el transmissió.

Tot i així, no els aconsellem deixar de pagar les liquidacions que es meritin a partir d’ara, ja que pot comportar interessos i recàrrecs, sinó procurar que ho estudiï un professional per tal de saber les possibilitats d’èxit de presentar un Recurs contra la liquidació de la plusvàlua en qüestió, ja que s’ha de mirar cas per cas.

En definitiva, si vostè és un dels afectats per l’aplicació automàtica d’aquest impost, pot venir al nostre despatx per tal de que l’assessorem el millor possible, essent indispensable que ens faciliti la següent documentació per estudiar el seu cas en concret i així poder valorar les probabilitats d’èxit:

  1. Liquidació pagada a l’Ajuntament en concepte de Plusvàlua per la transmissió, que es pretén reclamar.
  2. Còpia de l’escriptura d’adquisició.
  3. Còpia de l’escriptura de transmissió (Manifestació d’herència, escriptura de compravenda, o bé Decret judicial d’adjudicació, en el cas d’execucions hipotecàries).
  4. Rebut d’IBI de la data de la transmissió, de la finca en qüestió.
  5. Número de compte corrent a facilitar a l’Ajuntament per si realitza la devolució de forma voluntària.

Posi’s en contacte amb nosaltres i estudiarem la viabilitat de la reclamació. El bon advocat mai pot assegurar un resultat favorable, ja que aquest depèn exclusivament del Jutge o Tribunal que dicti Sentència, però sí que podem preveure les possibilitats d’èxit en funció dels fets objectius i els mitjans de prova dels que disposem.

Si vol reclamar, ara és el moment.

 

Marta Serra Montlló.- Advocada.

 

El passat cap de setmana, dies 6 i 7 de maig, Quintana Advocats Associats ha estat el patrocinador de la setmana, el que ha estat difós per @CESantNicolau a les seves xarxes socials:

 

Recentment hem comprovat l’existència de varis contractes d’ARRES que desafortunadament han hagut d’acabar en un procediment judicial. Aparentment la gent té l’opinió de que és un contracte senzill sense ulteriors problemes. No és així; aconsellem que ABANS DE FIRMAR ho consulteu amb un professional de confiança i per molta pressa que exigeixi el venedor per a signar, és aconsellable que no ho feu sense consultar-ho amb un professional expert en la matèria o, en últim cas, pagar com a PAGA I SENYAL la mínima quantitat possible, perquè si és alta, és quasi impossible resoldre el contracte si sorgeixen problemes amb la futura hipoteca del banc, càrregues registrals desconegudes o ocultades, o de qualsevol altre tipus.

crossmenu